andrey

Путь к Файлу: /Методички и справочные материалы / Менеджмент организации / Оценка недвижимости и бизнеса / ORGANI1.DOC

Ознакомиться или скачать весь учебный материал данного пользователя
Скачиваний:   0
Пользователь:   andrey
Добавлен:   09.01.2015
Размер:   303.5 КБ
СКАЧАТЬ

 

Тема: Оценка недвижимости.

3.1 ОРГАНИЗАЦИЯ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ

3.1.1  Сущность и принципы оценки недвижимости

         Рассмотрим понятие ожидания (предвидения). На основе принципа ожидания выгоды в будущем создается стоимость. Именно будущее играет самую важную роль в процессе оценки.

       Стоимость можно определить как стоимость прав на  все ожидаемые в будущем выгоды, материальные и нематериальные активы,  фактически связанные  с  владением  недвижимостью.  Максимальная  же стоимость достигается тогда, когда факторы производства  экономически сбалансированы. Здесь появляется еще один важный принцип  сбалансированность четырех элементов:

1. Земли (рента).

2. Труда (заработная плата).

3. Капитала (инвестиции в строительство и оборудование).

4. Координации (менеджмент и предпринимательский вклад).

       Этот принцип отражает естественное развитие рынка  (все стремится  к равновесию) и применяется в оценочной практике в процессе расчета наилучшего и более эффективного использования.

Следующим из рассматриваемых  принципов  является  постоянное слежение за изменениями, которые происходят при естественном развитии общества. Действительно, каждый объект собственности, как и общество в целом, проходит в своем

развитии 4  фазы:  рост,  стабильность, упадок, обновление.

         Эти перемены происходят постоянно. Оценщик должен  уметь  определять,  на  каком из этапов находится сейчас рынок недвижимости и направление его развития в 

ближайшем будущем.

       Особое место занимает принцип замещения. Суть его  состоит  в следующем. Когда имеется несколько товаров и услуг одинаковой полезности и выгодности, самым большим спросом и областью  распространения пользуются товары с самой низкой

ценой. В области недвижимости, например, из двух одинаковых домов  потенциальный  покупатель выберет наиболее дешевый.

         Принцип замещения проявляется  в каждом из трех подходов к стоимости:

       - подход с точки зрения  сопоставимых  продаж.  Когда существует альтернативный выбор аналогичного и похожего жилья,  рыночная стоимость имеет тенденцию останавливаться на цене  приобретения равноприемлемой замены, при условии, что

не возникнет временных издержек при приобретении;

       - подход с точки зрения затрат. Никто из  рационально  мыслящих людей не заплатит за объект недвижимости больше той суммы, за которую можно купить земельный участок и построит на  нем  аналогичный объект;

       - подход с точки зрения дохода. Стоимость имеет свойство  останавливаться на уровне величины  эффективного  капиталовложения, необходимого для приобретения, без необоснованных издержек, замещающего объекта недвижимости, который будет  приносить  такой  же чистый доход.

       В заключении обзора основных принципов оценки необходимо  отметить принцип  лучшего  и  наиболее  эффективного  использования объекта оценки. Здесь имеется ряд трудностей.

         Такое наиболее  вероятное прибыльное использование полностью  зависит  от  суждений оценщика, и поэтому отражает только профессиональное мнение и  не может быть рассмотрено как свершившийся факт. Так же наиболее вероятное прибыльное использование не всегда может быть  оценено  в денежном выражении. Чистый доход иногда принимает  форму  удобств (что особенно свойственно жилым строениям).

          Ограничительные договора, зонирование и правительственные распоряжения могут не  совпадать с текущими  требованиями  рынка  и  поэтому  использование участка может и не соответствовать лучшему и наиболее эффективному использованию.

 

 

 

 

 

 

 


 

3.1.2 Определение проблемы

             Первым шагом процесса оценки является  определение проблемы, которую необходимо решить.

               Определение проблемы можно разбить на несколько этапов:

       1. Идентификация объекта недвижимости:

                    а) земельный участок;

                    б) улучшения;

                    в) личное имущество.

       2. Установление оцениваемых имущественных прав.

       3. Дата оценки стоимости.

       4. Цель оценки.

       5. Определение стоимости.

       6. Другие ограничительные условия.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

3.1.3. Идентификация объекта недвижимости

             Первоначально оцениваемый  объект  идентифицируется с помощью почтового адреса, либо другого краткого описания, такого, как номер земельного участка.  Для более четкой идентификации используются документы, подтверждающие права собственности или закладные.

         По мере возможности следует провести осмотр.  Данные,  полученные при идентификации участка, в отчете об оценке обычно приводятся в приложении.  Другие, специфические данные, касающиеся идентификации участка,  приводятся в

разделе "Специальные данные" отчета об оценке.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

3.1.4. Определение улучшений

             Для полной и качественной оценки необходимо приводить  полное и точное описание всех улучшений.

       Под улучшениями в оценке понимают все то,  что сделано на земельном участке человеком (дом, строения, коммуникации, облагораживание территории и т.д.).

       Так как  нет  повсеместно  принятых  путей  оценки улучшений участка, оценщик должен быть знаком с местным (областным) законодательством, а иногда и обычаями, для того, чтобы определить, что является улучшением,  а что не является. И, соответственно, в отчете надо указывать, какие элементы включены в стоимость участка, а какие рассматриваются как улучшения.

3.1.4.1 Размещение улучшений на участке.

       Для хорошей планировки участок (лот) должен быть подразделен на зоны. Существует три зоны: общественная, частная и зона обслуживания. Общественная зона - это пространство, просматриваемое  с улицы. Зона обслуживания состоит из  пешеходных  и  автомобильных дорожек, площадок для мусора и сушки белья. Частная зона предназначена для детских площадок, для  размещения  сада  или  огорода. Данное

разбиение по зонам позволяет лучше структурировать  данные об улучшениях при отражении их в отчете.

       При равенстве всех других факторов, таких как положение улиц, топография и обзор,  лучшим расположением дома является  то,  при котором  его  широкая  сторона с большими окнами ориентирована на юг.

3.1.4.2 Описание и анализ улучшений.

       Размеры жилья.

       Есть несколько методов измерения размеров жилья применительно к оценке.  Стандартный метод измерения односемейных домов состоит в подсчете общей жилой площади и выполняется  следующим  образом:

1. Вначале следует измерить внешние стороны дома над фундаментом с целью определения общей жилой площади (ОЖП) на один этаж.

2. В многоэтажных домах рассчитывается площадь каждого  этажа над уровнем земли.

3.  В ОЖП включается вся находящаяся над уровнем земли обитаемая жилая площадь.

4. В ОЖП не входит подвал, даже если он обустроен  и  обогревается. В ОЖП также не включаются любые  полуподвальные  площади, если они на 100% не находятся над уровнем земли.

5. Гаражи никогда не включаются в ОЖП.

6. Веранды включаются в ОЖП только в  том  случае,  если  они обустроены и обогреваются по аналогии с остальной частью дома.

       Для многоквартирных зданий оценщик сначала  рассчитывает  общую площадь здания, проводя измерения вокруг дома с внешней  стороны, включая все, что находится над уровнем земли.  Также  включаются жилые единицы  подвала,  опуская  при  этом  нежилую  подвальную площадь.

       Часто процесс оценки включает также измерение  индивидуальных квартир.

      Коммерческие, промышленные и складские сооружения обычно  измеряют с внешней стороны, включая все площади  застройки,  над  и под землей. В этом случае все то, что оценщик включил в  площадь, он должен отразить в отчете.

       Количество комнат.

       Так как пользователь отчета может не знать типовой  структуры домов, а тем более индивидуальных проектов, то  в  оценке  должна содержаться информация о том, какие комнаты включаются  и  исключаются из сообщаемого подсчета.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

3.1.5 Описание внешних конструкций.

       Детальное описание внешних конструкций включает информацию  о крупных конструктивных элементах, таких как:

       1. Основание и фундаментные стены

       2. Каркас

       3. Теплоизоляция

       4. Вентиляция

       5. Внешняя обшивка стен

       6. Кладка стен

       7. Окна

       8. Вторые оконные рамы и двери

       9. Нащельные рейки

       10. Жалюзи и козырьки

       11. Водосточные желоба и трубы

       12. Крыши

       13. Гидроизоляция

       14. Дымовые трубы.

       Состояние этих компонентов и любой необходимый ремонт или модернизация должны также указываться в соответствующем разделе отчета.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

3.1.6 Описание внутренних конструкций

       Описание внутренних комнат должно обеспечивать информацию об их расположении, индивидуальных  размерах,  количестве  туалетов, характеристиках полов,  потолков,  стен. 

        Специальные  устройства также должны быть описаны, равно как и любые потребности  ремонта или модернизации. Типичные элементы, включаемые в общее  внутреннее описание, приведены ниже (за исключением инженерных систем  и оборудования, которые рассматриваются отдельно):

       1. Конструкция подвала и отделка

       2. Опорная балка и колонны

       3. Черный пол

       4. Чистый пол и покрытие

       5. Внутренние стены и потолки

       6. Лестницы

       7. Двери

       8. Лепные украшения и наличники

       9. Шкафы

       10. Камины.

       Состояние этих компонентов и любой необходимый ремонт или модернизация должны также указываться в соответствующем разделе отчета.

       Также в отчете должны быть отражены системы и инженерное оборудование, функционирующее (или требующее ремонта) в доме:

       1. Система обогрева

       2. Система охлаждения

       3. Системы водопровода и канализации

       4. Система горячего водоснабжения

       5. Электрическая система

       6. Прочие системы.

       За исключением зданий,  имеющих исключительно высокий уровень обслуживания, почти всегда встречаются элементы имущества, требующие ремонта на дату оценки.  Ремонт этих элементов должен влиять на  стоимость имущества.  При подходе с точки зрения издержек они включаются в "устранимый физический износ".  Список ремонтных работ должен отражать условия, которые, по мнению оценщика, отвечают противопожарным и  охранным  мероприятиям.  Некоторые  клиенты требуют ,  чтобы эти элементы отражались в отчете отдельно. Некоторые основные виды текущего ремонта приведены ниже:

1. Внешняя окраска

2. Мелкие столярные и плотницкие работы на лестницах, стенах, мансарде, веранде, лепные работы

3. Новая отделка внутренних комнат

4. Устранение протечек в водопроводной системе

5. Закрепление дверей и окон

6. Ремонт жалюзи и замена разбитых стекол

7. Замена сломанных кранов и ручек

8. Ремонт крыши

9. Мелкий ремонт электрооборудования

10. Устранение паразитов

11. Ремонт очистной системы

12. Ремонт противопожарной и охранной систем.

       В конце описания всех улучшений и предложенных мер по устранению  недостатков  следует  раздел,  отражающий  общее состояние улучшений. В нем сообщается о состоянии элементов, существующих в течении нормальной экономической жизни здания.

       Процесс идентификации улучшений приводится в  разделе  "Специальные данные" отчета об оценке.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

3.1.7 Анализ окружения

             Выводы оценщика относительно характеристик окружения и  влияния этих характеристик на стоимость имущества обычно  учитываются продавцами, покупателями, брокерами, кредиторами, судами,  арбитражем, государственными органами и другими  лицами,  принимающими решения, или консультантами. Вследствие такой значимости его  выводов для многих лиц оценщик часто вынужден  подтверждать эти выводы конкретными фактами и  данными  и  детально  описывать свои доводы в письменном отчете об оценке.

     Окружение.

             В настоящее время под понятием окружения, как  правило  понимается любая отдельно  идентифицируемая  взаимосвязанная  зона  в рамках города (населенного пункта) с определенной общностью интересов ее жителей. Некоторые районы могут иметь  опознаваемые  естественные и искусственные границы. Район может быть  большим,  с город, или маленьким, в один-два квартала.

             Изучение окружения начинается с установления его границ.

Границами могут быть реки, озера, скалы, болота, долины, автомагистрали, железнодорожные пути, каналы и другие естественные  и  искусственные границы.  Границей жилого района может  быть  граница землепользования (коммерческого, промышленного, административного или паркового).

       Для установления границ района необходимо выполнить следующие шаги:

       1. Оценщик должен проехать по району, чтобы  составить о нем представление, в особенности о схожести вариантов  землепользования, структурных форм, архитектурных стилей, ухоженности ландшафта и зданий. На карте данной местности оценщик должен  расставить точки, где эти характеристики резко меняются, а также  где  любые физические преграды (большие улицы, холмы,  реки,  шоссе)  совпадают с границами этих изменений.

       2. Набросать предварительные границы на карте.  Оценщик  должен нарисовать линии, соединяющие точки изменения физических  характеристик. Идентифицировать объекты, которые совпадают или  находятся вблизи границ изменений физических

характеристик.

       3. Сверить предварительные границы с  социально-экономическими характеристиками населения данной  местности.  Если  возможно, оценщик должен получить точные данные  о  возрастном,  профессиональном, образовательном уровне жителей и их доходах.

       На втором шаге анализируются возможные изменения в  структуре района в ближайшем будущем. Часть этого анализа  состоит  в  рассмотрении перспектив развития  города  (поселка),  которые  могут оказать существенное влияние на данный регион  (окружение).  Тщательный анализ должен выявить общие тенденции развития местности, где находится данный район,  а  также  отличительные  особенности роста, упадка или возрождения, которые повлияют на него.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

3.1.8 Установление оцениваемых имущественных прав

       Оценка недвижимого имущества не является оценкой только физических характеристик земельного участка, дома и т.д.

Оценка  недвижимости - это прежде всего оценка  соответствующих  имущественных прав, связанных с объектом недвижимости. В одних случаях  при оценке может потребоваться определение стоимости всех имущественных прав, в других могут оцениваться  только  отдельные  права  ( например, право аренды ). Другая оценка может сводиться к  анализу прав владения объектом недвижимости. Владение недвижимым  имуществом может осуществляться как  на  индивидуальной,  так  и  на партнерской основе, корпорацией  или  группой  наследников.  Когда права владения закреплены законом между  несколькими  лицами,  то каждое лицо может иметь равную или неравную долю имущества. В дополнение к абсолютному праву собственности ,  владение может осуществляться в форме кондоминиума, кооператива, временного долевого участия и т.д.

       Оцениваемые имущественные права или интересы  могут  представлять отдельные права, как например, права на воздушное  пространство над объектом, права на недра, права прохода и проезда  через земельный участок или так называемые  сервитуты,  ограничивающие абсолютное право собственности. Поэтому для правильной  и  объективной оценки  необходимо ознакомиться со всеми  имеющимися  имущественными правами на оцениваемую недвижимость. Иначе можно  получить неадекватную величину стоимости. Четкая  концепция  оцениваемых прав позволит оценщику определить весь  комплекс  стоящих перед ним проблем и объем необходимых работы.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

3.1.9 Дата оценки стоимости

             Оценка должна представлять расчет стоимости  на  определенный момент времени (дату). Стоимость имущества может существенно  меняться день ото дня. Типичными причинами,  вызывающими  колебания стоимости, являются сообщения об изменении деловой  активности  в данном регионе, изменение маршрутов дорог, что

приводит к  снижению интереса к данному району, а также резкие изменения  физического состояния, вызванные стихийными  бедствиями  и  воздействием человека. Когда дата оценки совпадает с датой  последней  инспекции (осмотра), то нет необходимости приводить предположения о будущем и прошлом состоянии недвижимого  имущества.  Однако,  когда дата оценки не совпадает с датой последнего осмотра, то в  отчете об оценке следует отразить  предположения  оценщика  относительно будущего состояния оцениваемого имущества, сделанные им  на  дату последней инспекции (осмотра).

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

3.1.10 Цель оценки

       Целью большинства оценок является расчет  рыночной стоимости имущества на определенную дату. Наиболее часто используется  концепция рыночной стоимости, однако, существуют и другие виды стоимости, такие как: страховая, инвестиционная,  стоимость частичных имущественных прав и т.п., для определения  которых  в  настоящее время прибегают  услугам оценщиков.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

3.1.11 Понятие стоимости

       Во всех случаях проведения оценки необходимо, чтобы в  отчете содержалось четкое указание на то, какой вид  стоимости  подлежал оценке. Признанное в настоящее время определение  рыночной  стоимости либо прилагается к отчету об оценке, либо копия этого определения передается клиенту отдельно,  а в отчете на него делается ссылка.  Сейчас в стандартных отчетах применяется следующее определение рыночной стоимости:

       "Рыночная стоимость - это наиболее вероятная цена, за  которую имущество будет продано на конкурентном и открытом рынке  при соблюдении всех условий, требуемых  для  заключения  справедливой сделки между покупателем и продавцом, при условии, что каждый  из них действует ответственно и осознано и на цену сделки не  влияют дополнительные стимулы." Из этого определения следует, что  сделка совершается на определенную дату, и переход прав на  имущество от продавца к покупателю осуществляется на следующих условиях:

1) покупатель и продавец имеют типичную для данного  рынка мотивацию свой сделки;

2) каждая из сторон хорошо  информирована,  и  каждая со своей стороны действует в том направлении, которое, по ее мнению, соответствует лучшим интересам;

3) предоставлено приемлемое время для "показа"  имущества на открытом рынке.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

3.1.12 Другие ограничительные условия

 

           Для устранения возможных ошибок и  защиты  интересов  оценщика  и клиента часто указываются дополнительные  условия.  Пример  таких ограничений приведен ниже.

1. Любые расчеты стоимости, приведенные в отчете, относятся к стоимости всего  имущества  и  любое  разделение или  разбивка объекта оценки на отдельные части и установление их стоимости  по частям с последующим суммированием ведет к неверному  результату, поэтому в отчете  необходимо обосновывать факты оценки отдельных частей.

2. В случае оценки с использованием предварительных планов и спецификаций, необходимо будет произвести анализ объекта по  мере возможности получения итоговых планов и спецификаций.

3. Любые предлагаемые улучшения  и  усовершенствования рассматривают как завершенные, если не оговорены иные условия. Любое строительство ведется в соответствии со строительными  планами, отраженными в отчете.

4. Оценщик предполагает, что пользователь отчета имеет необходимое число копий строительных чертежей и планов, арендных  договоров, относящихся к оценке.

5. В случае, если характеристики объекта оценки получены  из налогового управления, то при получении  результатов  юридической экспертизы и землемерных  работ данные должны быть скорректированы.

6. Прогнозы, наметки или эксплуатационные расчеты,  содержащиеся в отчете, основаны на текущих рыночных условиях и предполагаемых краткосрочных факторах, влияющих  на  изменение  спроса  и предложения, и сохраняющейся стабильной  экономической  ситуации. Однако эти прогнозы подвержены изменениям из-за меняющихся  условий в будущем.

7. В отчете может быть указание, что отчет должен рассматриваться как ограниченное исследование, в котором оценщик не соблюдал всех требований к оценке.

8. Отчет может быть краткой оценкой и, поэтому в нем не приводится окончательной величины стоимости анализируемого имущества.

 

 

3.1.13  Предварительный сбор данных  и  план  оценки

       Типы данных, необходимых для оценки, включают общие сведения  о рынке и местоположении и специальные данные об оцениваемом объекте недвижимости и сравнимых объектах.

             Общие данные включают в себя широкий спектр  социальных, экономических,  государственно-правовых  и  экологических  факторов, влияющих на стоимость имущества. Самый простой способ представления общих данных - это разбивка на разделы,  касающиеся  региона, области, города, микрорайона. Данная система позволяет  применять однажды полученные данные для других оценок по  данному  региону. Наиболее трудоемкий сбор специальных данных. Каждый оценщик  разрабатывает и ведет свою базу достоверных данных и постоянно  следит, чтобы она пополнялась.

       Необходимый персонал для проведения  оценки  небольшого  предприятия - это лицензированный оценщик, ассистент  для  выполнения более простых заданий и помощник для ведения базы данных и  печати документов.

       Как и любая работа, оценка требует четкого  планирования,  что помогает понять сотрудникам характер работы и  эффективно  выполнить заказ.

       Вознаграждение, которое может получить оценщик за свою работу, зависит от его  репутации  и  основывается  на  договоренности  с клиентом. Однако, так как оценщик является профессионалом,  малая оплата его труда не может влиять на качество выполняемой  работы. Поэтому оценщик должен правильно и тщательно  определить  масштаб работ и назначить разумное вознаграждение.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

3.1.14 Сбор и анализ общих  данных

       Первое, что должен учитывать оценщик  при  сборе общих данных - это экономические факторы, влияющие  на  объект  оценки.

        Эту информацию можно почерпнуть из общих и  специальных  публикаций, включая центральные и местные газеты, финансовые  журналы  и издания по оценке недвижимости. В  анализ  текущих  экономических условий включают такие показатели, как ставки банковского процента, эффективная покупательная способность, строительные издержки, доступность финансирования и т.п.

       Далее собираются данные по местоположению  объекта.  Основные данные этой категории связаны с факторами местоположения,  экономическими факторами, действующими за границами  данного  объекта, но влияющими на его стоимость.

      Сюда относится информация о регионе, городе, микрорайоне, в том числе особенности народонаселения, уровень цен, занятости, данные экономического анализа и т.п.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

3.1.15 Сбор и анализ специальных данных

по оцениваемому  имуществу.

        Специальные данные, касающиеся оцениваемого имущества, представляют собой титул (документ на право владения), данные книг записи имущественного состояния,  соответствие земельного участка с существующими правилами землепользования, описание и анализ физических параметров недвижимости,  а также  анализ лучшего и наиболее эффективного использования.

             Необходимая информация  о титуле может включать установление владельцев, тип владения, ограничения имущественных прав, зональное  регулирование (зонирование),  влияющее на стоимость недвижимости,  налоговую стоимость и налогообложение, ограничения на передачу прав собственности.

             При проведении оценки методом сопоставимых продаж необходимо обратить внимание на информацию следующего характера. Каждая продажа,  используемая в оценке как сопоставимая, должна проверяться оценщиком лично,  а данные подтверждаться покупателем,  продавцом или брокером.  Оценщик должен быть уверен в корректности выполнения измерений, точности сообщенных цен и условий продажи, а также в  правильности учета всех видов износа.  Вместе с этим,  оценщик изучает: 

не действовали ли покупатель и продавец в условиях  финансового давления?  Была ли это сделка между сторонами, не зависимыми друг от друга? Имел ли покупатель или продавец исчерпывающую информацию об объекте недвижимости и рынке, на

котором состоялась сделка?  Имелись ли специальные уступки с какой-либо стороны?  Было  ли финансирование типичным для рынка,  или имела место одна из необычных ситуаций, таких, как закладная,  вторичная закладная,  закладная со сменой должника? Имелись ли какие-либо специальные условия продажи,  такие, как включение в  продажу личной собственности ( мебель, лодки, автомобили и т.д.)? Имелась ли любая

специальная правительственная программа, включавшая субсидии, привлекательные условия финансирования или гарантии платежей? Эти сведения получаются путем личного опроса покупателя, продавца или брокера.

 

 

 

 

3.1.16 Сбор  и анализ специальных данных

по аналогичным объектам недвижимости

             При оценке проводятся два отдельных анализа лучшего и наиболее эффективного использования. Сначала  анализируется  лучшее  и наиболее эффективное  использование  предположительно  вакантного земельного участка. Этот анализ выполняет две функции:

- помогает оценщику обнаружить сравнимые объекты  недвижимости (лучшее и наиболее эффективное использование  предположительно вакантных сравнимых участков должно быть  сходным  с  аналогичным использованием оцениваемого участка);

- определяет такой способ использования  земельного  участка, который могло бы принести максимальный доход, относимый на  участок, после отнесения соответствующего дохода на улучшения.

             Вторым этапом анализируется лучшее  и  наиболее  эффективное использование земельного участка с улучшениями. Это необходимо по двум причинам:

- данный анализ так же,  как и на первом шаге позволяет определить и подобрать аналоги для сравнения;

- всегда требуется оценить , какова должна быть  судьба  имеющихся улучшений - необходимо их снести, обновить или  оставить  в существующем состоянии. Существующие улучшения необходимо  сохранять до тех пор, пока они имеют некоторую стоимость  и  доход  от объекта недвижимости превосходит  прогнозируемый  доход,  который будет получен при новом потенциальном его использовании после вычета затрат по сносу старых сооружений и строительству новых.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

3.1.17 Три подхода к оценке

       Следующим шагом процесса оценки является применение трех подходов, которые наиболее часто используются при определении  стоимости имущества.

       Единые стандарты  профессиональной  практики  оценки  требуют применения всех трех методов оценки при расчете стоимости каждого оцениваемого объекта. Однако, это не всегда возможно ввиду недоступности информации и в случае,  если оценщик не применил один или два метода оценки, то он должен отразить в отчете причины отказа от этих методов.

             Тремя подходами к оценке стоимости являются:

             - подход с точки зрения затрат (издержек);

             - подход с точки зрения сопоставимых продаж;

             - подход с точки зрения дохода.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

3.1.17.1 Затратный метод

       Применение первого подхода особенно надежно при  оценке  новых объектов недвижимого имущества. Данные в затратном методе обрабатываются по следующей схеме:

1. Расчет стоимости земельного  участка  и  связанных  с  ним улучшений (рассмотрен далее);

2. Расчет восстановительной стоимости улучшений;

3. Расчет величины износа вследствие всех причин с  разбивкой его на три типа: физический, функциональный и внешний износ;

4. Вычет суммарной величины рассчитанного износа из  издержек воспроизводства или замещение улучшений с целью  получить  итоговый показатель стоимости улучшений;

5. Суммирование стоимости земельного участка, затрат на  благоустройство участка (ландшафтное оформление) и стоимости улучшений (с учетом соответствующего износа).

Анализ данных.

             Применение подхода с точки зрения затрат требует наличия данных для определения стоимости земельного участка, а также  данных для определения стоимости улучшений.  Информация  о  строительных затратах используется для расчета затрат на  воспроизводство  или затрат на замещение улучшений. Лучшие данные о строительстве  могут быть получены в местных строительных организациях и у  других лиц, занимающихся строительством. Однако  эти  данные  достаточно трудно получить. Одним из способов  получения  полных  данных  по затратам является непосредственный анализ продаж только что  построенного жилья. Эти данные можно усилить, если с помощью  опроса и анализа получить оценку стоимости земельного участка и  прибыли застройщика.

Элементы подхода.

       При оценке имущества с точки зрения издержек следует  придерживаться следующей последовательности действий.

1. Рассчитать стоимость земельного участка  и  работ  по  его благоустройству. (Этот пункт не выполняется, если улучшения находятся на арендованной земле и оценивается только стоимость  улучшений).

2. Рассчитать издержки воспроизводства улучшений,  т.е.  восстановительную стоимость  улучшений.  (  Некоторые  оценщики  используют при расчетах стоимость замещения. Когда используются издержки замещения, то на это надо указывать в разделе комментариев отчета об оценке).

3. Провести расчет всех видов износа зданий и сооружений: физического, функционального и/или внешнего.

4. Вычесть общий определенный износ из издержек на  воспроизводство или замещение имеющихся улучшений, с целью получения итоговой стоимости улучшений.

5. Сложить стоимость земельного участка, стоимость  улучшений участка и стоимость ландшафтных работ,  а  также  стоимость  всех других улучшений за вычетом ранее определенного износа.

Расчет издержек нового строительства.

       Восстановительная стоимость (издержки воспроизводства)  выражается  в денежной сумме, необходимой для точного воспроизводства оцениваемого здания в текущих ценах.

       Стоимость замещения (издержки замещения)  является  стоимость создания структуры и других улучшений, которые имеют  ту  же  или эквивалентную функциональную пригодность, с использованием  текущих стандартов, материалов и дизайна, и основанную на текущих ценах рабочей силы и материалов.

       Теоретически восстановительную стоимость использовать  легче, однако, с практической точки зрения ее довольно трудно  рассчитывать для старых зданий, так как сложно найти  аналоги  используемых ранее материалам, методам строительства и

дизайну.

       Для расчета восстановительной стоимости и  стоимости  замещения затраты (издержки) можно разделить на прямые и косвенные. Далее к издержкам  следует  прибавить  предпринимательскую  прибыль застройщика.

       Прямые затраты включают стоимость рабочей  силы,  материалов, прибыль строительных подрядчиков, субподрядчиков. В них не входит прибыль застройщика.

       Примеры прямых затрат:

       1. Рабочая сила;

       2. Материалы;

       3. Оборудование;

       4. Прибыль подрядчика и накладные расходы;

       5. Безопасность при строительстве;

       6. Временные сооружения;

       7. Временные заборы и ограждения;

       8. Коммунальные услуги при строительстве;

       9. Хранение материалов при строительстве;

       10. Гарантия строительного подрядчика на выполнение контракта.

             Косвенные затраты представляют собой все  иные  виды  расходов при сооружении здания, не включенные в прямые затраты.

             Примеры косвенных затрат:

             1. Профессиональные услуги:

             - оплата архитектора;

             - оплата инженеров;

             - оплата землемеров и топографов;

             - оплата юристов и услуг;

             - оплата оценщика;

             2. Накладные расходы застройщика;

             3. Разрешение на строительство и лицензии;

             4. Страховые премии;

             5. Проценты;

             6. Налоги;

                  7. Расходы по продаже (комиссионные, реклама и т.п.);

             8. Текущие расходы от  времени  завершения  строительства до продажи или сдачи в аренду.

             Расчет восстановительной стоимости  или  стоимости  замещения зданий производится по одному из трех методов:

1. Метод квадратных метров, при котором затраты  на  квадратный метр недавно построенного сопоставимого здания умножаются  на количество квадратных метров оцениваемой недвижимости.

2. Поэлементный метод, при котором строительные  издержки  на квадратный метр каждой составной единицы оцениваемой  недвижимости (включая материалы, рабочую силу, накладные расходы и  прибыль строителя) умножаются на количество квадратных метров каждой составной единицы оцениваемого здания.

3. Количественный метод, при котором складываются все издержки на возведение или установку составных частей  нового  здания. Косвенные издержки (разрешение на строительство, земельная  съемка, накладные расходы, включая страхование и налоги  на  заработную плату и прибыль застройщика), а также прямые расходы  (подготовка участка и все фазы строительства, включая элементы  улучшений или личной собственности, прочно связанных с недвижимостью  и превратившихся в ее составную часть) также суммируются.

Износ.

       Износ определяется как разница между издержками по воспроизводству новых улучшений на дату оценки и текущей стоимостью  улучшений.

             Существуют три метода, используемые оценщикам  для  определения степени износа:

1. Метод разбиения. При использовании  этого  метода  определяются три вида износа: физический, функциональный и внешний. Физический  и  функциональный  износ подразделяется на устранимый и неустранимый. Каждый компонент износа определяется отдельно с использованием инженерных и визуальных методов.

             Устранимый физический износ включает все необходимые  расходы по текущему ремонту, которые ответственный владелец должен выполнить на дату оценки для  максимизации  прибыли  (для  минимизации убытков) в том случае, если недвижимость продается. В  число  работ по текущему ремонту попадают, например, внешняя и  внутренняя окраска, небольшие плотницкие работы, сантехнический  и  электротехнический ремонт и т.п.

       Мерой устранимого физического износа являются издержки восстановления. Многие клиенты  требуют,  чтобы   список  восстановимых элементов включался в отчет наряду с расчетом издержек восстановления.

       Для определения неустранимого физического износа элементы старения подразделяют на две категории: долговременные и быстроизнашиваемые. Износ долговременных элементов,  таких  как  основания, фундаменты  т.п. может рассчитываться по группам,  путем  вычисления их эффективного срока службы и оставшегося  срока  физической жизни в реальных условиях. Быстроизнашиваемыми являются  элементы здания, оставшийся срок службы которых короче расчетной  экономической жизни

здания. Обычно они в себя включают крышу,  водосточные желоба и трубы, кухонные шкафы и счетчики, окраску и  декоративную отделку. Иногда эти элементы классифицируются как физически восстанавливаемые компоненты здания. Расчет износа

производится вышеприведенным методом. Расчеты проводятся в денежном выражении для каждого компонента и затем обобщаются.

             Типичными элементами, попадающими в категорию  функционального устранимого износа, являются кухни, для которых требуется  установка новых счетчиков расхода воды и встроенных шкафов; сантехническая арматура и покрытие пола;

электропроводка и системы  водоснабжения; оборудование ванных и  туалетных  комнат.  Проверкой того, устраним ли износ, является сравнение издержек на ремонт  и восстановление с вкладом в суммарную рыночную  стоимость  объекта оценки.

       Неустранимый функциональный износ. Это недостатки,  связанные с факторами несоответствия внешнего и внутреннего оформления зданий, т.е. факторами, которые не отвечают текущим требованиям рынка. Величину данного вида износа можно

установить путем определения величины потерь от арендной платы при сдаче в  аренду  данных помещений, умноженных на мультипликатор  валовой  месячной  арендной платы (МВР), характерный для данного типа недвижимости. Вторым типом неустранимого  функционального  износа  является наличие избыточных потребительских качеств недвижимости  (сверхадекватность). Это то, что называется излишествами.

Они, как  правило, встроены "на длительное время" и их устранение требует достаточно больших затрат.

       Последним из рассматриваемых оценщиком видов износа   является внешний износ. Он еще называется старением  окружения. Внешний износ представляет собой убытки, вызванные внешними по отношению  к границам недвижимости факторами. 

Внешний износ,  как и  функциональный, можно измерять потерями от недобора арендной платы. Однако,  часто используют другой метод, так как часть рентных убытков,  вызываемых экономическим износом, нередко связана с землей.

Внешний износ можно рассчитать,  определив связанные пары продаж. Пара  должна включать проданные объекты недвижимости,  на один из которых повлиял экономический износ,  а на другой этот фактор  не оказал такого воздействия.

2. Метод срока  жизни.  Определение  степени  износа  осуществляется путем расчета типичного срока экономической жизни  улучшений и их эффективного возраста.Рассмотрим несколько терминов, связанных с этим методом.

       Срок экономической жизни. Представляет собой временной  отрезок, в течении которого здание можно использовать , извлекая прибыль.

       Срок физической жизни. Это период времени, в течение  которого то или иное строение реально существует и годно для обитания и работы в нем.

       Эффективный возраст.  Основан на оценке внешнего вида дома  с учетом его состояния , дизайна и экономических факторов, влияющих на его стоимость, т.е. дом имеет тот возраст, на который он "выглядит".

       Данный метод расчета износа основан главным образом на осмотре строений и базируется на том,  что эффективный возраст,  выраженный в процентах,  отражает типичный срок  экономической  жизни так  же,  как  процент  накопления износа отражает общие издержки воспроизводства.  Оба этих значения представляют на дату  оценки. Данная концепция отражена в формуле:

                    ORGANI1

       где:

       И - износ;

       ЭВ - эффективный возраст;

       ВС - восстановительная стоимость;

       ТС - типичный срок экономической жизни.

       Эта формула может быть записана следующим образом:

 

       ORGANI1 % износа от восстановительной стоимости.

      

             Некоторые оценщики предпочитают использовать следующие соотношения для расчета амортизации:

      

ORGANI1    или    ORGANI1

 

       где:

             ФВ - износ;

             ОС - оставшийся срок экономической жизни.

             Не столь важно, какой метод используется в каждом  конкретном случае, существенную роль играет прежде всего выбор начальных условий и точность их определения.

             Пример. Типичный расчетный срок экономической жизни дома - 50 лет. Его хронологический возраст составляет 20  лет.  Эффективный возраст определен на основе анализа состояния, дизайна и характера окружающей среды и равен 25 годам из-за  плохого  состояния  и месторасположения (рядом с бензоколонкой).

 

ORGANI1 0,50 или 50% износ

      

3.Метод экстракции или рыночный метод. Данный  метод  позволяет рассчитывать износ непосредственно на основании анализа  рыночных данных.

       При анализе сопоставимых продаж с целью  получения  показателей износа применяется следующая последовательность операций:

1. Отбор недавно проданных домов, сопоставимых с  оцениваемой недвижимостью, и получение всех необходимых  данных  для  расчета издержек воспроизводства.

2.  Расчет стоимости участка (земли) для  каждой  сопоставимой единицы.

3. Вычитание стоимости земли (участка) из  цены  сопоставимых продаж, и получение стоимости улучшений с учетом износа  (амортизации).

4. Расчет восстановительной стоимости (без учета износа) каждого сопоставимого объекта на дату оценки по любой из  методик  , описанных выше.

5. Для получения величины  суммарного  износа  улучшений  для каждого из сопоставимых  объектов  необходимо  вычесть  стоимость недвижимости с учетом износа (шаг 3) из  восстановительной  стоимости объектов продаж (шаг 4).

6. Расчет эффективного возраста сопоставимых объектов.

7. Для определения величины среднегодового износа              необходимо поделить величину износа для каждого из сопоставимых объектов  на соответствующий эффективный возраст.

8. Для получения среднегодового коэффициента износа необходимо разделить величину годового износа на восстановительную  стоимость улучшений.

9. Перевести полученную величину в проценты.

 

 

 

3.1.17.2 Анализ сопоставимых продаж

 

       Второй подход (сопоставимых продаж) основывается на  сравнении оцениваемого объекта с  аналогичными  объектами,  проданными  или внесенными в списки на продажу. После тщательного сбора, анализа, проверки и согласования рыночные

данные по продажам обычно  могут представлять лучший показатель рыночной стоимости.  Цена, уплачиваемая типичным покупателем, обычно представляет собой  результат процесса торгов, в котором множество предложенных на торги объектов

было изучено и оценено. Выше уже были указаны замечания,  которые необходимо учитывать при сборе информации по этому методу.

                                  Анализ данных.

             Первоначальным шагом анализа является определение  правильной единицы сравнения. Для оценки односемейного жилого дома это обычно общая цена недвижимости, включая участок и его улучшения,  или цена продажи  кв.  метра общей жилой площади дома.  Любая из этих единиц может также использоваться при оценке  небольших  объектов доходной жилой недвижимости.  В подходе с точки зрения сопоставимых продаж,  цену продажи можно разделить на  единицу  сравнения. Тем самым  получая коэффициент сравнения.  Далее сравнение можно проводить на основе цены,  затрат, доходов и расходов на единицу, в зависимости от подхода, с помощью которого анализируется сопоставимая продажа.

                                 Элементы подхода.

             При использовании подхода к оценке стоимости с  точки  зрения сравнения продаж оценщику следует предпринять пять шагов:

1. Изучить рынок и выбрать среду продаж и листингов  (предложения на продажу), т.е. объекты  недвижимости,  которые  наиболее сопоставимы с оцениваемым жилым объектом.

2. Собрать  и  проверить  информацию  по  каждому выбранному объекту о цене продажи и запрашиваемой цене, о дате сделки, физических характеристиках, местоположении и  любых  особых  условиях сделки.

3. Проанализировать и сравнить каждый объект с оцениваемым по данным, собранным на предыдущем шаге.

4. Скорректировать цены продаж или  запрашиваемые (листинговые цены) по каждому сопоставимому объекту в соответствии с имеющимися различиями между ним и оцениваемым объектом. Величины поправок к ценам определяются на основе анализа рынка с  использованием метода "сопоставимых пар", регрессионного анализа  и  других методов.

5. Согласовать скорректированные цены  сопоставимых  объектов недвижимости  и  определить  показатель  стоимости   оцениваемого объекта.

                                    Регрессионный анализ.

       Все шаги данного метода ранее  рассматривались  нами.  Особое внимание стоит уделить лишь новому методу анализа - регрессионному. Этот метод позволяет анализировать  большие  объемы  рыночной информации и дает более качественный анализ  и  понимание  рынка, чем традиционные методы.

       В простых терминах, традиционное применение рыночного  подхода обычно основывается, как правило, на одной  из  математических формул, приведенных ниже.

                    Yc = bX+a+b+...+n,

       где

       Yc - рассчитываемая стоимость;

       b  - коэффициент, полученный для единицы сравнения;

X  - замеренные данные для оцениваемой недвижимости;

       a+b+...+n - положительные или отрицательные поправочные

коэффициенты.

                                        Виды поправок.

       В регрессионном анализе широко применяются поправочные  коэффициенты. Рассмотрим, какие  бывают  поправки,  используемые  для оценки недвижимости.

       Процентные поправки. Часто используются для отражения  различий между оцениваемой недвижимостью и сопоставимой продажей, особенно по времени (между  датой  оценки  и  датой  продажи),  специальным условиям финансирования и местоположению.

       Денежные (долларовые) поправки. На практике,  если  возможно, поправки могут рассчитываться в денежном выражении.

        Последовательные процентные поправки. Каждая  следующая  поправка действует не на первоначальную цену, а на цену,  уже  скорректированную предыдущей поправкой. Порядок внесения поправок был рассмотрен нами раннее.

        Кумулятивные процентные поправки. Их получают путем  перемножения всех индивидуальных процентных поправок. Иными словами, они оказываются случайно взаимосвязанными. В этом случае нет  необходимости устанавливать порядок внесения поправок.

      

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

3.1.17.3 Метод капитализации дохода

 

       При использовании третьего подхода (с точки зрения  капитализации  дохода) оценщик измеряет текущую стоимость будущих доходов от владения имуществом.  Потоки доходов и выручка от  перепродажи (реверсия) капитализируются (конвертируются) в текущую общую стоимость. Для данного метода основное значение имеют следующие формулы:

             ORGANI1

             ORGANI1

       Как и предыдущие методы оценки, данный подход основывается на широких рыночных исследованиях. Основными данными,  используемыми  при  проведении 

оценки по этому способу, являются:

       - ожидаемый валовой доход от объекта недвижимости;

       - ожидаемое сокращение валового дохода из-за отсутствия  полной загрузки объекта (наличия вакансий) или убытков от  недобора причитающихся сумм арендной платы;

       - ожидаемые ежегодные эксплуатационные расходы;

       - характер и продолжительность  потока  доходов  от  владения недвижимостью и предполагаемый доход от  последующей  перепродажи (или иные виды доходов от уступки части имущественных прав.

       После тщательного установления доходов и расходов, потоки доходов и расходов дадут оценщику  величину  чистого  операционного дохода, которая и преобразуется в текущую  стоимость  в  процессе капитализации. Норму или фактор капитализации,  используемые  для капитализации дохода, получают на основе исследования 

приемлемых ставок дохода от эксплуатации аналогичных объектов недвижимости.

Анализ данных.

       Общая норма капитализации и ставка дохода на собственный  капитал, отраженные в каждой продаже, могут быть  рассчитаны  путем деления чистого операционного дохода на цену продажи для  определения общей нормы капитализации и путем деления  величины  дохода (дивиденда) на собственный капитал на размер вложенного  капитала для получения ставки дохода на собственный  капитал.  Этот  метод анализа данных позволяет получать значимую  информацию  только  в том случае, когда оценщик использует те же самые категории  доходов и расходов при получении  показателей  чистого  операционного дохода (ЧОД) для сопоставимых продаж и при прогнозе ЧОД для  оцениваемой недвижимости. Например, если отчисления в резерв на 

замену и восстановление учитываются только в расходах одного из сопоставимых объектов недвижимости, а у других - нет, то норма  капитализации, получаемая при делении ЧОД  этого  объекта  на  цену продаж, не будет сопоставимой с нормами

капитализации для  других объектов недвижимости.

 

3.1.17.4 Четвертый метод оценки по доходу

       Применение четвертого  похода  (по  доходу)  основывается  на предположении, что стоимость связана с ожидаемой величиной  ренты (дохода от сдачи в аренду).  Этот метод наилучшим образом применяется в тех районах, где имеется обширный рынок аренды и есть возможность получать информацию о соизмеримых условиях аренды. В районах,  где преимущественно жильцы-владельцы домов, данные по величине арендной платы могут быть слишком  ограниченными  для  использования данного подхода, как и в том случае, когда нет данных о рентных доходах и/или

данных по продажам арендованной  недвижимости. Если информации достаточно, то оценка происходит по следующему плану:

    1. Определить приемлемую величину мультипликатора:

1) найти в районе недавно построенные дома, которые  сопоставимы с оцениваемым объектом недвижимости и сдавались в аренду  на  момент продажи;

2) разделить продажную цену  каждого  сопоставимого  объекта  на ежемесячный рентный доход, чтобы вычислить мультипликатор  месячной валовой ренты (ММВР);

3) согласовать мультипликаторы, определенные в  предыдущем  пункте, с целью получения единого мультипликатора или ряда  мультипликаторов, применимых для оцениваемого объекта. При этом  следует помнить, что полученный мультипликатор не является средней  величиной, а его определение основывается на суждении оценщика о схожести используемых аналогов с оцениваемым объектом.

    2. Рассчитать величину экономической ренты  для  оцениваемого объекта:

1) установить сопоставимые величины арендной платы по аналогичным объектам в данном районе (микрорайоне);

2) проанализировать каждый аналогичный рентный доход и  сравнить его характеристики с характеристиками оцениваемого объекта;

3) рассчитать все поправки, необходимые для получения  показателя рентного дохода для оцениваемого объекта;

4) тщательно проанализировать каждый сопоставимый рентный  доход с учетом необходимых поправок и сформулировать мнение о  рыночной (экономической) ренте для оцениваемого объекта, на основе  фактических величин рентного дохода по аналогичным объектам.

     3. Умножить экономическую ренту на приемлемый  мультипликатор для получения оценки стоимости объекта.

             Элементы подхода.

             Небольшая жилая недвижимость.

             Этапы подхода по доходу на основе МВР.

       Подход по доходу  с  использованием  мультипликатора  валовой ренты (МВР) применяется для оценки жилой, а  также  других  типов недвижимости, в тех случаях, когда сложно получить информацию  по эксплуатационным расходам.

       В том случае, когда имеется достаточно данных,  оценщик  должен предпринять следующие шаги для получения показателя  рыночной стоимости на основе подхода с точки зрения дохода  с  применением МВР.

       1. Рассчитать мультипликатор валовой ренты:

                    а) найти недавно проданные объекты недвижимости,  сопоставимые с оцениваемым объектом и расположенные в том же  самом  или аналогичном окружении, которые сдавались в аренду на момент  продажи;

                    б) разделить цену продажи каждого сопоставимого объекта на величину соответствующей арендной платы  для  получения  рентного мультипликатора, известного как мультипликатор валовой ренты.

                    в) Согласовать мультипликаторы, полученные  на  предыдущем шаге,  для  определения  единого  мультипликатора  или  диапазона мультипликаторов, которые могут  быть  применимы  к  оцениваемому объекту. Данное согласование не является простым усреднением  величин и основывается на логических выводах

оценщика.

       2. Рассчитать величину рыночной арендной платы для  оцениваемого объекта недвижимости:

                    а) найти сопоставимые по уровню арендной платы объекты;

                    б) произвести  анализ сравнимых объектов и схожести их характеристик с соответствующими характеристиками объекта оценки;

                          в) рассчитать необходимые поправки для  получения  индикативной рыночной (экономической) ренты для оцениваемого объекта;

                          г) тщательно изучить каждый аналог с точки зрения  необходимости внесения поправок и  сформулировать  мнение  относительно величины рыночной ренты для объекта оценки, основанное  на  текущих показателях арендной платы для сопоставимых объектов.

          3. Рассчитать показатель стоимости оцениваемой недвижимости. Умножить  полученную  величину  рыночной  ренты  оцениваемого объекта на соответствующий мультипликатор (или  граничные  значения диапазона мультипликаторов).

       Мультипликатор является коэффициентом, отражающим  постоянную взаимосвязь между величиной валового рентного дохода  от  объекта недвижимости и его ценой продажи. Мультипликатор обычно представляет целое число, полученное

путем деления рентного дохода на цену продажи сопоставимого объекта недвижимости.

Ограничения на применение МВР.

       Существуют условия, когда применение МВР дает не  точные результаты. Условия, при которых результаты  использования  данного метода наиболее представительны, приведены ниже:

1. Объекты недвижимости, на основе анализа которых  рассчитывается мультипликатор, имеют характеристики (размер, срок службы, физическое состояние, окружение  и  т.п.)  схожие  с  оцениваемым объектом.

2. Мультипликатор рассчитывается на основе данных  по  объектам недвижимости, для которых существует активный рынок.

3. Рыночная информация верна и  данные  по  рентным  платежам проверены. Расчет стоимости оцениваемого объекта недвижимости.

       Третьим шагом в подходе по доходу является расчет  показателя рыночной стоимости оцениваемого объекта, который производится путем умножения расчетной  рыночной  арендной  платы  на  выбранный МВМР. Например, если МВМР был определен на основе  рыночных  данных как величина, равная 110, а расчетная рыночная рента оцениваемого   (немебелированного  и  без включения в ренту оплаты коммунальных услуг) объекта недвижимости составила 1215 тыс. руб. в месяц, то показатель ее рыночной стоимости рассчитывается следующим образом:

1. Расчетная рыночная рента оцениваемого       объекта недвижимости тыс. руб. ........................1215

2. Мультипликатор валовой месячной арендной платы.....................Х110

3. 3. Показатель рыночной стоимости, полученный путем применения подхода по доходу..................133650

                   

Прямая капитализация.

       Метод, рассматриваемый в данном разделе, делает упор на мотивацию получения дохода и на то, как оценщик  может  анализировать доход, приносимый недвижимым имуществом,  с  целью  использования его в качестве показателя стоимости

недвижимости.

       Доходы (прибыли), создаваемые недвижимым  имуществом,  поступают к владельцу в виде:

- текущих денежных поступлений;

- текущей экономии на налогах;

- будущих доходов от арендной платы;

- будущей экономии на налогах;

- доходов от прироста капитала, реализуемых при  продаже  или дарении недвижимости в будущем;

- налоговых сбережений (экономии) от дарения и  продажи  имущества в будущем.

Капитализация дохода.

       Подход с точки зрения капитализации дохода  основан  на том, что оценщик измеряет текущую стоимость будущих выгод от  владения недвижимым имуществом. Потоки дохода в период владения и  выручка от последующей перепродажи  недвижимости  (реверсия)  капитализируются (конвертируются) в текущую стоимость. Базовыми  для  этого подхода являются формулы:

 

                      Доход / Ставка капитализации = Стоимость

            

                           Доход Х Фактор = Стоимость

            

Анализ дохода.

       Рассмотрим понятие чистого операционного  дохода  (ЧОД).  Это понятие было специально  разработано  и  используется  оценщиками недвижимости.

       Чистый операционный доход представляет собой устойчивую величину ожидаемого годового дохода, полученного от оцениваемого имущества после вычета всех операционных расходов и резервов, но  до обслуживания долга по ипотечному кредиту и учета  амортизационных начислений.

       ЧОД базируется на предположении , что имущество будет сдано в аренду на условиях рыночной арендной платы, а также на  том,  что прогнозируется для первого после даты проведения оценки года.

          Расчет ЧОД начинается с расчета потенциального валового дохода (ПВД). ПВД представляет собой ожидаемую суммарную величину рыночной арендной платы и других доходов первого после даты  оценки года.

       Предполагаемые убытки из-за недозагруженности помещений  (наличия вакансий), смены арендаторов и неуплаты арендной платы (потери при сборе арендной платы), т.е. так называемые допуски "на вакансии и недобор денежных средств" вычитаются из ПВД для получения эффективного валового дохода (ЭВД).  Из  прогнозируемого  ЭВД вычитают все годовые прогнозируемые расходы (постоянные  расходы, операционные расходы и резервы). Результатом  является  прогнозируемый ЧОД.

       Для расчета ЧОД оценщик должен сделать специальный  и  реконструированный отчет о доходах и расходах.

       Помимо дохода в виде арендной  платы,  владелец  недвижимости часто может получать и другие доходы, в том числе в виде:

- плата за пользование приборами  и  агрегатами (стиральными машинами, мойками, сушилками и т.д.);

       - доходов от торговых автоматов;

       - платы за пользование стоянкой и гаражом;

       - платы за установление рекламных щитов и знаков;

       - платы за стационарную телевизионную антенну.

       Может возникнуть вопрос: "Как рассчитывать потенциальный  валовой доход (ПВД) ?" Для определения ПВД суммарная величина  рассчитанного валового дохода складывается с другими доходами,  проистекающим от владения недвижимостью. 

Полученный показатель  ПВД является базисом, на котором строится подход с точки зрения дохода.  Необходимо помнить, что небольшая погрешность будет автоматически увеличиваться.

 

 

 

 

 

 

3.1.18 Анализ расходов.

       Расходы владельца недвижимости делятся на  три  группы:  постоянные (фиксированные) расходы, операционные  (эксплуатационные) расходы и резервы.

       Постоянные издержки представляют собой налоги на имущество  и расходы по страхованию от несчастных случаев. Эти расходы определяются как фиксированные, так как они,  практически,  не  зависят (или очень незначительно) от  степени загруженности объекта недвижимости. Налоги на недвижимость регистрируются налоговыми органами  и поэтому информацию о них бывает достаточно легко получить.

Операционные расходы также иногда называются переменными расходами. Они включают в себя расходы типичного года на  содержание недвижимости, предоставление услуг для арендаторов и  поддержание потока доходов. Рекомендуется использовать  контрольный  список, предоставленный владельцам или управляющим для  того,  чтобы  при сборе данных по расходам не пропустить какой-либо статьи:

       1. Плата за услуги по управлению;

       2. Коммунальные услуги:

                    - электричество;

                    - газ;

                    - топливо;

                    - уголь;

                    - телефон;

                    - вода;

                    - канализация и водопровод.

       3. Вывоз мусора;

       4. Зарплата персоналу:

                    - менеджер;

                    - землекоп;

                    - бухгалтер;

                    - оператор лифтов;

                    - дворник;

                    - охранник;

                    - обслуживание;

                    - уборка.

       5. Налоги на зарплату;

       6. Пособия служащим;

       7. Содержание и ремонт;

       8. Договорные услуги:

                           - противопожарная система;

                           - лифт;

                                   - внутренние коммуникации и телефон;

                           - устройство ландшафта.

             9. Поездки и представительские расходы;

             10. Дезинсекция;

             11. Банковские платежи;

             12. Плата за юридические услуги;

             13. Реклама;

             14. Плата за бухгалтерские услуги;

             15. Расходы на автотранспорт.

             Капитализация.

       Вторым шагом данного подхода является преобразование  величины прогнозируемого чистого операционного  дохода  (ЧОД)  в  стоимость недвижимости на дату оценки. Этот процесс именуется капитализацией и обычно проводится путем деления ЧОД на ставку  капитализации, или же:

                                 

Стоимость имущества = ORGANI1  

 

Многие инвесторы и оценщики используют процесс капитализации, при помощи которого  они  рассчитывают  стоимость  инвестиционной недвижимости, путем умножения  валового  дохода,  чистого  дохода (либо некоторых других показателей  доходов)  на  соответствующий коэффициент (мультипликатор). Это не является необычным  для  инвесторов  -  сказать,  что  оцениваемая  недвижимость  стоит   во столько-то раз больше, чем  текущий  или  прогнозируемый  валовый рентный доход.

       Вышеупомянутый мультипликатор получается путем  деления  цены продаж отобранных оценщиком  объектов  недвижимости  на  величину арендной платы (или чистый доход).

 

ORGANI1 Рентный мультипликатор

       Для получения ставки капитализации пользуются приведенной выше формулой,  примененной к объектам, проданным на рынке и сопоставимым с оцениваемой недвижимостью.

                                                     

Норма капитализации = ORGANI1

                                              

             При этом необходимо помнить, что не следует получать  ставку капитализации на основе только одного набора  данных  (данных  по одному объекту). Когда ставки капитализации  вычислены  для  ряда имущественных объектов, то выявляется динамика их величин в зависимости от характеристик объектов; в общем и целом чем лучше  качество имущества, тем ниже будет ставка капитализации.

             Во многих случаях объекты недвижимости покупаются с  помощью привлеченного (заемного) и собственного капитала,  поэтому  общая ставка капитализации должна удовлетворять рыночным требованиям на обе части инвестиций. Кредиторы должны предусматривать  получение конкурентной процентной ставки, соизмеримой с предполагаемым риском капиталовложения (иначе они не будут предоставлять кредит), а также погашения основной суммы кредита  на  основе  периодических

амортизационных выплат. Точно также инвесторы собственного  капитала должны предполагать получение конкурентных наличных  доходов на вложенные средства, соизмеримых с ожидаемым риском, иначе  они вложат деньги в другой проект.

       Ставка капитализации на заемные средства  именуется  ипотечной постоянной (Rm) и представляет собой отношение ежегодных выплат по обслуживанию долга к основной сумме ипотечной ссуды.  Ипотечная постоянная является функцией 

процентной  ставки,  частоты амортизации долга и условий кредита. Когда условия кредита известны, постоянную можно определить по финансовым таблицам; она  будет представлять собой сумму ставки процента и коэффициента  фонда погашения.

При этом таблица должна соответствовать частоте погашения долга(т.е. месячной квартальной годовой).

       Ставка для капитализации дохода на собственный  капитал  СКС (Re) определяется как отношение денежных  поступлений  до  вычета налогов к сумме вложенных собственных средств.

       Общая  ставка  капитализации  должна  отражать  определенный уровень ипотечной  постоянной для кредитора и предналогового притока дохода для инвестора собственного капитала.

       Когда известны ипотечная постоянная и  ставка  капитализации дохода на собственный капитал, то общую ставку можно  получить  с помощью метода связанных инвестиций. Формула, обеспечивающая данный метод, выглядит следующим

образом:

       Ro= M x Rm + (1-M) x Re

                     |------ Составляющая заемного капитала

                                          L------ Составляющая собственного капитала

       где: М - отношение величины кредита к стоимости

недвижимости. Представляет собой кредитную или долговую долю

суммарных инвестиций в недвижимость.

       Рассмотрим пример.

       Условия кредитования: отношение величины кредита к 

стоимости - 75%, процентная ставка -  13.5%, срок погашения -

25  лет,  ипотечная постоянная Rm=0,1399.

       Ставка капитализации на собственный капитал - 12% 

(определена путем анализа сопоставимых продаж).

       Тогда сводная норма рассчитывается так:

       Ro = (0,75 х 0,1399) + (1-0,75)(0,1200)

       Ro = 0,1349

       Формула связанных  инвестиций может применяться для составных частей недвижимости - т.е.  земли (или участка) и  старений.  Так же,  как взвешенные ставки капитализации рассчитываются для заемного и собственного капитала в методе

связанных инвестиций, так и взвешенные ставки капитализации для земли и строений (зданий) могут быть рассчитаны при условии, что можно получить точные ставки капитализации для каждого из компонентов,  а также долю их вклада в общую

стоимость имущества. Таким образом, можно привести формулу:

             Ro = L x Rl + B x Rb,

       где

L - стоимость земли в процентах от общей  стоимости 

имущества;

             Rl - ставка капитализации для земли;

B  -  стоимость здания в процентах от общей стоимости

имущества;

             Rb - ставка капитализации для здания.

       Пример.

       Предположим, что стоимость земли составляет 45% от  стоимости имущества, соответственно стоимость здания - 55%. Норма капитализации для земли,  полученная  на  основе  сопоставимых  продаж  0,1025, норма капитализации для здания

- 0,1600. Ro в  этом  случае рассчитывается так:      Ro = (0,45 х 0,1025) + (0,55 х 0,1600)

       Ro = 0,1341

       Данный метод имеет  недостаток - он  не  учитывает  продолжительность периода планируемых капиталовложений,  а  также  уценки или повышения стоимости имущества в течении этого периода.

       Эти недостатки устраняет другой метод расчета ставки -  метод Эллвуда.

       Формула Эллвуда представляется в в следующем виде.                             R = Y - MC + deр - aрр(SFF)

       где

       R - общая ставка капитализации;

       Y - ставка дохода на акционерный капитал;

M - отношение величины ипотечного кредита к стоимости;

       C - ипотечный коэффициент;

deр - уменьшение стоимости имущества за прогнозируемый период; aрр - увеличение стоимости имущества за прогнозируемый период; SFF - фактор (коэффициент)

фондопогашения при  ставке  Y  для прогнозируемого периода;

Ипотечный коэффициент С может быть рассчитан с помощью форму-

лы:

                           C = Y + Р(SFF) -f,

       где

Р - часть ипотечного кредита,  которая  будет  амортизирована

(погашена) в течении прогнозируемого периода;

       f - ипотечная постоянная.

Ипотечный коэффициент С можно найти в  таблицах, рассчитанных Эллвудом, не вычисляя его самостоятельно.

Дисконтирование денежных потоков.

       Капитализация дохода представляет собой  метод,  используемый для конверсии будущих доходов в текущую стоимость путем дисконтирования каждого из будущих

поступлений дохода на по соответствующей ставке дохода или по заранее определенной общей норме,  которая точно отражает динамику дохода  на  инвестиции,  изменение  в стоимости и ставку дохода.

       Капитализация дохода конвертирует будущие  выгоды,  ожидаемые инвестором, в текущую стоимость недвижимости.

       Эти выгоды включают в себя:

1. Периодические денежные потоки от эксплуатации  недвижимости, которые являются чистым операционным доходом (ЧОД), или  чистыми денежными потоками. Они не включают амортизацию или подоходные налоги владельца недвижимости.

2. Денежный поток от продажи недвижимости в  конце  предполагаемого холдингового периода (периода владения).

       Последовательность шагов при применении метода  дисконтирования:

1. Рассчитать типичный холдинговый период, в течение  которого инвестор будет владеть оцениваемым имуществом.

2. Составить  список  периодических   поступлений    денежных средств (денежных потоков) инвестору для каждого  периода  внутри холдингового периода.

3. Рассчитать стоимость оцениваемого имущества на конец  холдингового периода (стоимость реверсии).

4. Рассчитать соответствующую ставку  дохода  (дисконта)  для оцениваемой недвижимости на существующем рынке.

5. Преобразовать каждый из периодических денежных  потоков  и стоимость реверсии в текущую стоимость путем дисконтирования их с применением соответствующей ставки дохода.

6. Сложить текущую стоимость каждого периодического  денежного потока и текущую стоимость реверсии для получения оценки стоимости имущества.

       Данные расчеты выполняются в большинстве случаев  с  применением компьютеров и финансовых калькуляторов.

       Пример. Дисконтирование потока доходов.

       Инвестор предоставил кредит размером в 10000 долл. на 5  лет. В конце каждого года он получает 900 долл., а по истечении 5  лет ссуда полностью возвращена. Для подобных кредитов на рынке  установилась ставка дохода (дисконта) в

11%  годовых.  Какова  чистая текущая стоимость (ЧТС) подобного инвестирования денег?

       Решение.

       С использованием таблиц шести функций денег (колонка  текущей стоимости единичного аннуитета) текущая стоимость  ежегодного,  в течение пяти лет, дохода в 900 долл. при ставке в 11%  составляет 3326,31 долларов (3.69590*900).

       Текущая стоимость платежа в 10000 долл., ожидаемого к получению через 5 лет при ставке в 11%, составляет 5934,51  долл.  (колонка текущей стоимости единицы 0.59345*10000).

       Текущая стоимость инвестированных  средств  равняется  сумме текущей стоимости потока ежегодных денежных поступлений (3326,31) и текущей стоимости реверсии (5934,51).

Текущая стоимость потока доходов..................3326,31

Текущая стоимость реверсии........................5934,51

Текущая стоимость инвестиции......................9260,82

 

 

 

 

3.2 МАРКЕТИНГОВОЕ ИССЛЕДОВАНИЕ РЫНКОВ НЕДВИЖИМОСТИ

 

3.2.1 Задача анализа рынка недвижимости

 

        Первый шаг анализа заключается в  установлении: что  является целью анализа?

           Основой для анализа может быть следующее:  изучить процессы, протекавшие на конкретном рынке в прошлом, сделать  вывод о текущем состоянии рынка,  спрогнозировать  поведение  рынка недвижимости. Анализ может быть нацелен на решение вопроса,  должен ли строитель начинать новый проект, или каков будет риск кредиторов в связи с финансированием односемейного дома и т.д.

           Основные направления анализа жилья представляют собой  факторы спроса, предложения и сочетание этих факторов.

       Рассмотрим факторы предложения.

        Первым фактором является  наличие резерва существующих жилых единиц в  определенном  сегменте рынка.

         Вторым фактором предложения являются объемы нового  строительства и затраты на него, включая:

1. интенсивность  строительства  -  определяет  объемы  нового жилья;

2. положение в строительной индустрии, в какой мере оно влияет на уровень строительных затрат - определяет  доступность  и цены  факторов производства;

3. текущие и потенциальные изменения в  строительной  технологии и их возможное влияние на строительные затраты;

4. соотношение строительных затрат и цен продажи;

5. затраты на улучшение освоенных земельных участков  и  имеющееся  их предложение.

       Среди источников информации могут  быть  бюро  статистики  по труду, городские и областные департаменты строительства и  плановые комиссии, комитеты по недвижимости (характерно для США).

         Третьим фактором предложения является процент всех  незанятых или не сданных в аренду домов или помещений  (вакансий),  который показывает состояние и тенденции рынка недвижимости. Высокий процент вакансий влечет за собой понижение  цен  и  ставок  арендной платы, даже при наличии высокого спроса. Когда  уровень  вакансий падает, цены и ставки арендной платы возрастают,  и  оптимистично настроенные предприниматели начинают "выбрасывать" на  рынок  новые дома. Уровни вакансий для различных  сегментов  рынка  должны рассчитываться отдельно, так как на одной части может быть нехватка помещений, а на другой - их избыток.

       Факторы спроса.

        Первым фактором этого анализа является изменение общей численности населения (прошлые, нынешние и  прогнозируемые тенденции), включая:

- изменение показателей численности населения - текущая численность;

- изменение распределения населения;

- соотношение различных слоев населения  -  т.е.  процентное   соотношение между группами населения с различными уровнем   образования, уровень миграции, уровень браков и разводов.

       Источниками информации могут служить администрация  области, органы образования и т.д.

       Сочетание спроса и предложения. Здесь наиболее важными  факторами, которые следует учитывать при изучении местного  бизнеса, являются данные о занятости и доходах. Источниками такой информации могут служить торговые палаты, службы занятости, местные  работодатели, деловые обозрения, публикуемые финансовыми  органами. Эти данные отражают уровень местной деловой  активности  (розничная 

торговля,  сделки  с  недвижимостью,  начало  нового  строительства).

         Кроме того, при анализе рынка важно знать, какие районы города заняты семьями с высокими, средними и низкими доходами.

 

 

 

3.2.2 Анализ рынка жилья

               При проведении анализа рынка жилых домов детально  рассматриваются

следующие факторы.

       Спрос на жилье. Расширение экономических  возможностей  ускоряет и стимулирует спрос на жилье. Растущие доходы, даже без увеличения занятости, могут также  усиливать этот спрос. С доходами, ценовыми и затратными факторами тесно связаны соображения  финансирования. Если финансирование доступно  на  благоприятных  условиях, спрос может сохраняться даже при отсутствии роста  доходов. И, наоборот, если условия финансирования жесткие, спрос на  жилье может быстро сокращаться, даже если доходы неизменны или растут.

        Предложение жилья. Предложение  новых  жилищных  единиц  может быть подсчитано по числу разрешений на строительство новых домов. Сведения подобного рода можно разбивать по областям и  соотносить с базовыми периодами, например, такими, для которых  есть  данные переписи. Длительный период высокой строительной  активности  может указывать на ослабление рынка, особенно если растут вакансии, а новые дома продаются с трудом.

        Также  необходимо  проанализировать строительные затраты в соотношении с текущими ценами для того, чтобы определить выгодность сохранения высокого уровня строительной активности. Эффективность  строительства  и  низкие  цены стимулируют спрос. Тем не менее, всякий раз,  когда  цены  падают ниже затрат на строительство, независимо от  масштаба  работ  или используемых методов, лишь малая  доля  домов  будет  запущена  в строительство.

 

3.2.3 Анализ сил, влияющих на стоимость

недвижимого имущества

       На стоимость недвижимости оказывают влияние следующие силы:

       1. Социальные стандарты:

             - рост, сокращение численности населения;

             - изменение плотности населения;

             - изменение размеров семей;

             - географическое распределение социальных групп.

             - отношение к социальным проблемам и вопросам образования;

             - коммунальные услуги.

       2. Экономическая деятельность и ее тенденции:

             - валовой национальный продукт;

             - экономическая активность;

             - тенденции занятости и уровень заработной платы;

             - доступность кредита и денежных средств;

             - уровень цен, банковского процента и характер  налогообложения.

       3. Правительственное регулирование:

- законодательство о зонировании;

- строительное законодательство;

             - законодательство по охране окружающей среды;

- закон о правоохранительных органах и пожарной охране;

- регулирование уровня арендной платы,  различные  виды  специальной деятельности, контроль в сфере кредита;

- гарантированные правительством ипотечные кредиты;

             - политика в сфере денежного обращения.

       4. Физические силы:

             - природные ресурсы;

             - климат и топография;

             - характеристика почв;

- технологические достижения,  влияющие  на  характер  землепользования.

          Данный раздел приводится для того, чтобы  оценщик  понимал,  что при оценке нельзя руководствоваться каким-то одним фактором.  Все они должны рассматриваться как одно целое.

Финансирование.

               Процентные ставки и доступность ипотечных  кредитов  оказывают прямое влияние на стоимость ипотечных кредитов. Так как жилые дома привязаны к определенной  местности  и  обладают  относительно долгим сроком жизни, они являются прекрасной  гарантией  возврата кредита. Жилье почти всегда финансируется с помощью  долгосрочных кредитов, обеспечиваемых закладными на имущество.

               Механизм ипотечного кредитования.

               Так как при покупке жилья в большинстве случаев требуются  договоренности о долгосрочном финансировании, то  для  удовлетворения этих потребностей был разработан механизм ипотечного кредитования. Он представляет из себя юридический  документ,  включающий две части - закладную и письменное обязательство,  удостоверяющее долг и обязательство его погасить по  определенной  схеме.  Здесь процентные ставки обычно ниже, чем ставки для традиционных кредитов. Сроки кредитов значительно длиннее и для них характерно  более высокое соотношение величины кредита и стоимости.

Источники ипотечных средств.

               Среди источников ипотечных средств можно выделить следующие:

- ссудо-сберегательные ассоциации (характерны для США) и ипотечные      компании;

- страховые компании. Их доля на рынке ипотечного  кредитования невелика;

       - сберегательные банки;

- коммерческие  банки.  Обеспечивают  наиболее  краткосрочные          кредиты;

- специальные ипотечные банки, представляющие широкий  спектр   услуг по ипотечному кредитованию.

Финансирование и риск.

             Привлекательность ипотечных займов состоит в том,  что  ссуда обеспечена недвижимостью. Однако имеется определенный риск в  будущем и связан он с тем, что  величина  кредита  может  превысить стоимость недвижимости (сумму, за которую ее можно продать в случае неплатежеспособности заемщика), результатом чего  могут  быть убытки финансового учреждения. Поэтому ежегодные процентные ставки обычно соизмеримы с риском, связанным с конкретным  капиталовложением.

           Для того, чтобы конкурировать на рынке, необходимо  временами назначать так называемые процентные "пункты"  (дополнительные комиссионные сборы, взимаемые по ипотечным кредитам) или  использовать дисконтную ставку.

Конкуренция за финансовые ресурсы.

            Когда существует ограниченное предложение средств для ипотечного кредитования, либо когда высоки процентные ставки,  количество потенциальных покупателей домов  сокращается.  Это  оказывает влияние на стоимость домов. По этому оценщик должен принимать  во внимание размеры доступных средств и процентные ставки, их  сроки и отношение величины кредита и стоимости.

                         Эквивалентность наличности.

             Все принятые определения рыночной стоимости  говорят  о  том, что стоимость объекта недвижимости базируется на допущении  того, что он приобретается типичным  покупателем,  который  финансирует его приобретение с помощью обычной ипотечной ссуды, которая  доступна на рынке.

       Поэтому там, где недвижимость продается и финансируется с помощью специальных источников, предполагается, что специальное финансирование оказывает влияние (обычно в сторону возрастания)  на цены продаж.

         Когда недвижимость продана на условиях  специального финансирования, обычно требуется минусовая корректировка для  отражения более высокой цены, полученной за  нее,  по  сравнению  с той, которая была уплачена покупателями, не имевшими  возможности воспользоваться преимуществами специального финансирования.

       Самая простая и  наименее  противоречивая  корректировка  цены продажи и ее приведение к денежному эквиваленту состоит в определении процентных пунктов,  уплачиваемых продавцом. Обычно они вычитаются из цены продажи для получения соответствующего денежного эквивалента. 

       При этом все согласны с тем, что любая математическая формула или метод сами по себе недостаточны и оценщик окончательно корректирует стоимость на основе своих суждений.

 

3.2.4 Анализ сил, оказывающих влияние  на  стоимость

             Далее анализируются силы,  действующие не на целый регион,   а

конкретно на  объект оценки. К ним относятся следующие группы факторов:

    1. Физические и природные:

· расположение  в  пределах города.  Район,  прилегающий к        центральному   деловому может выигрывать от близости торговых центров,       государственных

          служб, либо проигрывать от достаточно высокого уровня

          преступности и   более интенсивного транспортного 

          движения;

· барьеры и границы. Эти границы  могут  существенно  развить  индустриальность района, особенно, если они представляют собой озера,  парки, крупные шоссе или реки;

· топография.  Для  крупной  дорогостоящей    недвижимости больше подходят склоны холмов и гор, лесистые участки, в то  время как    застройщики   выискивают ровные плато, которые лучше приспособлены для мелкой разбивки  и застройки;

· почва, дренаж и климат. Во  внимание  следует  принимать        способность почвы выдерживать нагрузку, обеспечивать ведение  садово-паркового  хозяйства, а также степень водной абсорбации;

· услуги и коммунальное хозяйство. Наличие  электричества,     водопровода, санитарно-гигиенических  коммуникаций  и  природного        газа;

· близость жизненно важных учреждений. Наличие  общественного        транспорта, церквей, школ, торговых центров, мест  отдыха  и центров занятости;

· расположение улиц.  Привлекательность каждого  конкретного места зависит  от эффективного использования  природных  линий,        участков леса, прудов и   других элементов.  Хорошо  спланированные улицы уменьшают дорожный риск   и делают  район  более  эстетически привлекательным, а также помогает  наладить удобные коммуникации и        сохранить целостность территории;

· характер землепользования;

· согласованность структуры. Разброс в архитектурных  стилях и степени   ухоженности указывает на переходный период в развитии района;

· внешний облик;

· специальные удобства. Наличие парковочных стоянок,  пляжей,        бассейнов,  теннисных кортов и загородных клубов;

· неудобства и риски. Шум, пыль, скопление транспорта, задымленность  и      другие  неудобства  прямо  влияют  на   привлекательность района;

· возраст и состояние улучшений. Возраст сам  по  себе  не является индикатором, тем не менее, дома стареют даже  при  хорошем уходе и    разрушаются, что отражается на их  рыночных  характеристиках.

    2. Социальные факторы:

· характеристика населения. Сейчас этот фактор теряет свое        назначение, так  как районы имеют широкое разнообразие, начиная  с    уровня доходов и кончая

          этническим составом;

· уровень преступности. Если район получает репутацию  района с        высоким уровнем преступности, то  некоторые  жители  могут покинуть его, а потенциальные покупатели воздержаться от  покупки жилья.

   Усиленная освещенность улиц, защита правоохранительных органов делают   район более устойчивым к преступности.

    3. Экономические факторы:

· связь с развитием города. Дома,  которые  расположены  в        направлении вектора роста  города  пользуются  на  рынке  хорошим спросом и имеют  тенденцию расти в цене;

·  экономический  профиль  жителей.  Как  правило, диапазон        стоимости для   района устанавливается уровнем доходов;

· новое строительство и вакантная земля.  Наличие  пустующих участков может   служить основой для прогноза о  дополнительной будущей активности в сфере   строительства, либо показателем отсутствия эффективного спроса;

· недвижимость в обороте и уровень вакансий. Наличие внутри района    некоторого количества объектов (частей объектов) недвижимости, находящихся в обороте, обычно является признаком  здорового рынка.

    4. Государственные факторы:

· Налогообложение и специальные платежи. Этот  фактор  является        важной  величиной при сопоставлении районов;

· общественные и частные ограничения в правилах  зонирования и        строительных нормах являются важными гарантами  стабильности района;

· школы.  Многие семьи покупают дома, руководствуясь соображениями о  близости их  дома  с  образовательными  учреждениями.        Школы, в которые возят детей, имеют меньшую значимость;

· планирование и правила застройки.

 

3.2.5 Оценка объектов,  находящихся

в частичной собственности

       Владелец недвижимости при абсолютном праве собственности  обладает всем комплексом прав на недвижимость.  Однако,  существуют другие виды имущества, где права разделены между двумя или  более владельцами.

        Наиболее  распространенный  пример  разделения  прав представляет собой аренда недвижимости.

             3.2.5.1 Владение имуществом на правах аренды

         Права, возникающие при аренде, были рассмотрены ранее. Сейчас же  необходимо  рассмотреть варианты распределения стоимости этих прав между арендатором и арендодателем

       Сроки и условия, на  которых  арендатор  занимает  недвижимость, продолжительность срока аренды, а также  уровень  арендной платы и расходы, оплачиваемые арендатором - все это содержится  в арендном договоре.

3.2.5.2 Условия аренды

       Рассмотрим какие основные виды аренды существуют  сегодня  на рынке.

       1. Пропорциональная аренда.

       Этот вид аренды требует одинаковых и единовременных  размеров выплат равными частями в течение всего срока аренды. Эти  платежи       обычно вносятся ежемесячно, поквартально или ежегодно.

       2. Аренда на основе процента от продаж.

       Часто используется при получении арендной платы  с  магазинов розничной торговли, когда вся рента или ее часть представляют собой    процент от объема валовых продаж магазина.

       3. "Ступенчатая" или возрастающая аренда.

       Это тип аренды, предусматривающий постепенное изменение арендной      платы в течение интервалов времени и требующий периодического роста   специальных платежей. Причем, не существует  стандартного закона по    которому осуществляется прирост платежей,  а  потому каждую аренду      такого типа следует анализировать индивидуально.

       4. Полная аренда.

       Термин "полная" при аренде означает, что все расходы  по  эксплуатации имущества оплачиваются арендатором. Оценщик  в  данном        случае анализирует, какие издержки (если таковые  имеются)  будут     оплачиваться владельцем арендованного имущества на период аренды. Эти   издержки вычитаются из арендной платы для определения  потока рентного       дохода, который и будет использован для расчета стоимости сданной в       аренду недвижимости.

       5. Лиз-бек аренда.

       Иногда владелец имущества продает недвижимость третьей стороне и   затем берет эту недвижимость в аренду. Это именуется  обратной арендой. Первоначальный владелец получает плату за  имущество и      удерживает за собой право использовать его во время аренды. Новый    владелец обретает титул на собственность  (которым  он  может   распоряжаться или заложить его для ипотечного кредита),  получать арендную плату на протяжении всего срока аренды и иметь право использовать или сдать в аренду имущество снова по окончании  срока      аренды.

             3.2.5.3 Расчет стоимости имущественных прав арендодателя

       Стоимость имущественных прав  арендодателя  является  текущей стоимостью потока рентного дохода плюс текущая  стоимость  реверсии (стоимость имущества к концу года).

       Формула расчета стоимости потока  дохода  сданного  в  аренду имущества имеет следующий вид:

ORGANI1 ORGANI1

Стоимость рентного дохода

 
 

 

 

 

 

 

 

 


 

 

 

       Примечание. Фактор  аннуитета - математический показатель, указывающий текущую стоимость потока прибыли, которую  генерирует один доллар прибыли за определенный период времени, что умножается на число временных отрезков.

       Для расчета следует предпринять следующие шаги:

       Шаг 1. Рассчитываем стоимость планируемого  месячного  потока дохода. Расчет основывается на величине контрактной арендной платы при  аренде,  дисконтированной  к  текущей  стоимости.  Расчет производится путем умножения месячного потока рентного дохода  на соответствующую текущую стоимость простого аннуитета - серии одинаковых платежей, каждый из которых приходится на конец равнорас-пределенного по времени одного периода на фактор, взятый из  таблицы сложных процентов,  что  отражает  соответствующую  рыночную ставку для оцениваемого имущества.

       Шаг 2. Рассчитать текущую  стоимость  недвижимого  имущества. Реверсия представляет собой дисконтирование до текущей  стоимости путем умножения величины реверсии на соответствующий фактор, взятый из таблицы сложных процентов.

       Шаг 3. Сложить величины, полученные на первом и втором  шагах для получения стоимости прав владельца арендованного имущества.

3.2.5.4 Расчет стоимости прав арендатора

       Метод основан на расчете разницы между величиной  рыночной  и контрактной арендных плат  и  умножением  результата  на  текущую стоимость единичного аннуитета, взятого из таблицы  сложных  процентов и отражает соответствующую рыночную  ставку  процента  для оцениваемого имущества.

       Для расчета следует предпринять следующие шаги:

1. Рассчитать поток рыночного рентного дохода  на  протяжении остающегося срока аренды.

2. Вычислить контрактный рентный поток на  период  аренды,  с учетом изменения уровня арендной платы, а также поправок на  процентные рентные отчисления или переоценки.

3. Определить ежегодную или ежемесячную разницу между величинами рыночной арендной платы и контрактной арендной платы.

4. Рассчитать рыночную процентную ставку,  отражающую  качественные различия между потоками рентных доходов.

5. Дисконтировать разницу между рентными потоками с использованием расчетной (согласно п.4) рыночной процентной ставки.

       Пример. Расчет стоимости прав аренды.

       Оставшийся срок аренды - 5 лет.  Величина  контрактной  арендной платы - 1500 долл. в месяц и выплачивается авансом  в  течении всего срока аренды. Расчетная величина рыночной арендной платы - 2000 долл. месяц. Расчетная рыночная процентная ставка  равна 9%

       Решение.

       Рыночная ежемесячная арендная плата 2000

       Контрактная арендная плата          1500

       Ежемесячная разница              500

Стоимость прав арендодателя = Текущая стоимость 500  долл.  в

месяц при 9% в течении 5 лет        = 500 х 48,5347 = 24267,35 долл.

             3.2.5.5 Другие частичные интересы

       К другим частичным интересам можно отнести пожизненное владение. Стоимость пожизненного владения равна разнице между рыночной стоимостью на дату оценки и текущей стоимостью недвижимости установленной на конец жизни арендатора.  Для расчета используют специальные таблицы ожидаемой продолжительности срока жизни.

       Пример.

       Какой будет стоимость поместья,  находящегося  в  пожизненном владении, которое имеет текущую рыночную стоимость в 400000 долл. Ожидаемая продолжительность жизни составляет  11  лет  на  основе таблиц ожидаемой  продолжительности  жизни.  Рыночная  процентная ставка для этого имущества -12%. Расчетная стоимость жилья в конце пожизненного владения - 600000 долл.

       Решение.

       Рыночная стоимость на дату оценки     400000

       Текущая стоимость жилья на конец пожизненного

       владения (600000долл., 12% ставка, 11 лет)      172485,66

       Стоимость пожизненного владения      227514,34

       или округлено           227500.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

3.3 ОЦЕНКА ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА

3.3.1 Сущность оценки земли как отдельного объекта.

         Отдельная оценка участка требуется для целей  налогообложения недвижимого имущества по его стоимости. Налогооблагаемая стоимость недвижимости почти всегда распределяется между землей  (участком) и улучшениями. Специальные оценки для общественных улучшений, таких как улицы,  водопроводы и канализации,  часто основываются на мере их влияния на стоимость земли или участка.  Отдельная оценка стоимости участка также широко используется для установления размеров выплат компенсаций за отчуждение земли,  уточнении величины ущерба при принятии решения о ликвидации  существующих  улучшений для освобождения участка под новое использование или при установлении размера арендной платы.  Для того, чтобы

знать, является ли арендная плата рыночной, либо же она выше или ниже рыночных показателей, необходимо знать стоимость участка.

          Единой методики сбора и представления данных для оценки стоимости земельного участка не существует. Однако, ниже  перечислены четыре категории данных в той последовательности, в  которой они обычно собираются:

1. Титул собственности и регистрационные данные;

2. Физические характеристики участка;

3. Взаимосвязь с окружением;

4. Экономические факторы.

3.3.2   Описание земли и участка

         Описание самого земельного участка аналогично описанию окружения. При этом необходимо помнить, что при оценке под земельным участком понимается не только поверхность  земли  в определенных границах, но  и  содержание  недр  и,  если позволяет  законодательство, воздушное пространство над ним.

         Описание земельного участка должно  включать  указание всех его  характеристик.  Здесь  также  анализируются  такие атрибуты участка, как площадь,  форма,  топография, ориентация участка  и зданий, коммунальные сооружения и соответствие участка существующим правилам землепользования.

Рассмотрим основные характеристики земельного участка. Юридическое описание.

Участок земли состоит из любого земельного надела, находящегося в чьем-либо владении, который можно идентифицировать  с  помощью общего описания. Однако,

юридическое описание и обследование  исключает возможность недопонимания, так как они привязаны  к  местности расположения объекта. На практике  применяют  три  способа юридического описания:

1) система границ. Идентификация объекта с помощью описания его границ. Для этой цели существует  специальная  система опознавательных знаков;

2) прямоугольное межевание. Для России не применима, так как использует изначальное деление всей земли на участки на квадратные области (6Х6 миль), которые имеют свои идентифицирующие атрибуты;

3) система блоков. Использует разбиение больших пространств земли на более мелкие участки. Основана на карте или плане, который регистрируется в земельных книгах, показывая местоположение участков, их идентификационные  номера  и другую  информацию  описательного характера.

Описание участка должно включать также  и  информацию  о типе землевладения,  который  может  иметь формы:  полной собственности, спланированного развития участка, кооперативного владения или другие уникальные формы неполного владения.   

   Оценщик должен проверять все важные права, относящиеся к объекту недвижимости, такие как: права на поверхность земли и подземные запасы,  права на использование воздушного пространства, права на использование воды, права на минеральные ресурсы,  обязательства по использованию общей ограды,  права на использование общих стен и т.п.  Оценщик не обязан  рассматривать  права,  которые не могут повлиять на стоимость объекта оценки.

    В описание  также включается информация о  существующем зональном регулировании и  законодательстве  по  окружающей среде, оказывающих влияние на использование недвижимого имущества. В отчет должна входить информация о том, каким образом  используются улучшения (законно или незаконно).

    Налоговая оценка и система  налогообложения.  Оценщик учитывает текущие по данному объекту налоги, сопоставляет их с  типичными налогами и рассчитывает влияние нетипичных налогов на  стоимость.

    Важнейшими физическими характеристиками,  которые необходимо описать в отчете, являются: площадь и форма излишек земли, топография,  коммунальные  сооружения, усовершенствования на участке, местоположение и характеристики окружающей среды.

Описание площади и формы включает размеры участка, границы по дороге, улице, реке, ширина,  любые  преимущества и  недостатки. Особое внимание следует уделять нетипичным характеристикам.

        Если имеется  объединение  нескольких  участков (плотаж),  и стоимость объединенного участка больше, чем сумма  проданных  по отдельности, то следует указывать большую сумму.

        Иногда имеются участки земли, которые входят в объект оценки, но на данный момент их  использование  невозможно (земельные излишки). В этом случае необходимо проанализировать,  как  могут эти излишки могут изменить стоимость объекта оценки  в  обозримом будущем.

        Топографическое описание должно включать информацию о горизонталях, уклонах, дренаже, состоянии почвы, пейзаже  и физической пригодности земли.

        В раздел описания коммунальных сооружений включается информация о канализационных трубах, воде, газе, электрификации и  телефонизации объекта оценки.

      Описание улучшений состоит  из  представления характеристик канализационной системы, водопроводных колодцев, возможности доступа к сочленениям коммуникаций и возможность использования  элементов инфраструктуры в будущем. Улучшения  на  участке  включают садово-парковую архитектуру, изгороди и стены,  различные трубы, водосточные канавы, дороги, внутренние дорожки и другие законодательно разрешенные улучшения участка.

     Также  в отчете необходимо указывать расположение оцениваемого участка относительно соседних участков из ближайшего окружения. Сюда входят описания подъездных путей, стоянок,  размеры  и характеристики улиц и скоростных путей, обеспечивающих  транспортное движение к участку.

      Если существуют особые условия окружающей среды, то они тоже должны быть отражены в отчете.

3.3.3 Лучшее и наиболее эффективное

использование (ЛНЭИ)

Анализ ЛНЭИ всегда проводится в два этапа.

   На первом - участок анализируется как вакантный, на втором – как улучшенный.

Для целей анализа вакантного участка предполагается,  что на участке нет строительных учреждений. Другими словами оценщик, решает проблему:  какое бы было наилучшее потенциальное использование участка, если бы он был неосвоен?

Какие улучшения принесли бы максимум  выгоды  с точки зрения удобств?  Оценщик должен описать тип строения или строений и других улучшений (если они  необходимы), которые надо построить на неосвоенной земле. Не каждый земельный участок экономически пригоден для развития, и, действительно, большинство вакантных  земель попадает  в эту категорию. В этом случае правильным будет заключение  о  том, что ЛНЭИ состоит в том, чтобы оставить участок пустующим до некоторого момента в будущем, когда освоение станет экономически  целесообразно. Самым простым примером улучшения использования участка является увеличение

этажности здания,  занимающего  такую  же площадь, как и здание, стоящее на данном участке или предложенное к строительству.

           При анализе ЛНЭИ участка как  улучшенного  оценщик рассматривает использование, которое необходимо применить к существующему объекту недвижимости. В этом смысле использование,  максимизирующее чистый операционный доход на долгосрочной  основе,  является ЛНЭИ. Для не требующих капитальных затрат  на  реконструкцию  вариантов использования чистые  операционные  доходы,  рассчитанные для разных вариантов, могут сравниваться прямым образом. Для  вариантов, предусматривающих капитальные затраты  для преобразования существующих улучшений, норму  прибыли следует  рассчитывать для общих капиталовложений в недвижимость,  включая  капитальные затраты. Затем эту норму прибыли можно сравнить с нормами  прибыли от вариантов использования, не требующих капитальных затрат. При оценке ЛНЭИ  участка оценщик пользуется  четырьмя критериями. Прогнозируемое использование должно удовлетворять им всем, т.е. быть:

1. Юридически разрешенным;

2. Физически возможным;

3. Экономически целесообразным;

4. Наиболее доходным.

3.3.4 Методы оценки стоимости земельного участка

Существует пять способов оценки рыночной стоимости земельных участков.

1. Подход по сравнимым продажам.

2. Метод соотнесения (переноса).

3. Метод экстракции.

4. Метод капитализации земельной ренты (метод развития).

5. Метод остатка земли (капитализация дохода земли  за

вычетом дохода от улучшений).

Рассмотрим наиболее простой и наиболее популярный способ.

Подход по сравнимым продажам основан на  сравнении  и сопоставлении данных по аналогичным земельным участкам, которые уже были проданы, с данными по оцениваемому участку.

    Это самый  популярный  метод оценки земельного участка. Оценщик учитывает  цены  предложений, объявлений о продаже (листингов), другую  рыночную  информацию, доступную в обычных рыночных условиях, однако, основное внимание должно уделяться  данным  о  текущих  продажах  аналогичных участков в схожем рыночном окружении, максимально близким по срокам от даты оценки. Если объект достаточное  время  находился  на рынке, и все стороны в сделке по купле-продаже действуют по собственной воле, то результирующая  рыночная  цена  будет отражать реальную рыночную стоимость недвижимости.

       Для определения сопоставимости земельных участков оценщики используют шесть элементов сравнения.

1. Финансовые условия (условия финансирования сделки).

2. Условия продажи.

3. Рыночные условия (время сделки).

4. Местоположение.

5. Физические характеристики.

6. Показатели доходности.

Последним шагом является согласование  всех скорректированных данных по ценам продаж аналогичных участков. При этом  необходимо помнить, что в оценочной практике не приемлемо простое арифметическое  усреднение  показателей  стоимости.  При усреднении небольших групп показателей может произойти искажение основной

тенденции, которая может отражать текущую рыночную стоимость.

3.3.4.1 Подход с точки зрения сопоставимых продаж

Подход с точки зрения сопоставимых продаж основан на сравнении и сопоставлении данных по аналогичным участкам, которые  были проданы на момент оценки данного участка. Это наиболее  популярный и практичный метод оценки земельных участков.  Данный  метод состоит в определении рыночных стоимостей земельных участков путем превращения цен продаж сопоставимых участков в рыночную стоимость оцениваемого участка. Процесс сравнения  оцениваемого  имущественного объекта с другими объектами рынка включает два компонента - элементы сравнения и единицы

сравнения. Для лучшей  организации процесса сравнения рекомендован стандартный порядок.

Элементы сравнения:

- условия финансирования сделки. Необходимо помнить, что             цены продаж сходных объектов недвижимости  могут  отличаться  из-за условий финансирования. Когда имеются существенные различия  между сопоставимыми продажами и оцениваемой недвижимостью, необходимо вводить процентную поправку;

- условия продажи. По этому критерию в  современной практике оценки есть два мнения. Одно из них предполагает, что если  условия продаж отличаются от тех, которые применялись  к  оцениваемой недвижимости, то сопоставимую продажу использовать  нельзя.  Другое показывает, что если можно сделать разумные поправки на условия продажи, то допустимо использовать  сопоставимый  объект         для

определения стоимости оцениваемого участка;

- рыночные условия (время). В процессе сравнения даты оценки с датой продажи сопоставимых участков следует учитывать, что  рыночные условия время от времени меняются.  Иногда  рыночные  условия остаются стабильными в течении года,  иногда  они  могут  меняться через 3-6 месяцев и даже быстрее;

- местоположение. Ранее детально рассматривались физические, социальные, экономические и политические факторы,  которые  надо принимать при анализе окружения;

- физические характеристики. В процессе сравнительной оценки принимаются во внимание только крупные физические сходства и различия, при этом желательна личная инспекция каждого из сопоставимых объектов недвижимости. Если имеется большое число  физических различий между объектами, то продажу нельзя использовать как  сопоставимую.

       После установления всех сходств и различий необходимо внести соответствующие поправки.  Последовательность, которая  включает все процентные поправки, выглядит следующим образом:

1. Особые условия финансирования;

2. Особые условия продажи;

3. Рыночные условия;

4. Местоположение;

5. Физические характеристики.

3.3.4.2 Метод соотнесения

        Стоимость участка можно оценить путем разнесения  общей цены продажи  сопоставимой недвижимости между двумя ее составными частями - земельным участком и улучшениями.

     Оценщик определяет в каком  соотношении цена продажи распределяется между землей и улучшениями,  оценивая сначала рыночную стоимость дома и других улучшений. Баланс (остаток) соотносится со стоимостью участка.

3.3.4.3 Метод извлечения

      Данный метод также предусматривает анализ улучшений недвижимости. Вклад улучшений оценивается и вычитается из общей цены продажи недвижимости для получения цены  продажи земли.  Этот  способ особенно хорошо применим, когда вклад  улучшений в общую цену недвижимости является небольшим.

3.3.4.4 Капитализация земельной ренты

       Доходы от сдачи земли в аренду (земельная рента),  могут быть капитализированы для получения показателя стоимости участка. Этот метод полезен в том случае, когда сопоставимые ренты, нормы капитализации и коэффициенты могут быть получены на  основе  анализа продаж сдаваемой в аренду земли.

3.3.4.5 Техника остатка для земли

При использовании данного метода предполагается, что  участок улучшен до ЛНЭИ, и чистый операционный доход, относимый  к  участку, капитализируется с помощью нормы капитализации для  земли  в показатель стоимости земли.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

3.4 СОГЛАСОВАНИЕ ПОЛУЧЕННЫХ РЕЗУЛЬТАТОВ

             Следующим шагом в процессе оценки является согласование стоимостных показателей, полученных с помощью каждого из  трех  методов, для определения  итоговой  величины  стоимости  оцениваемого объекта. При этом нельзя просто усреднять показатели.  Усреднение показателей аналогично случаю, когда вы спрашивали точное время у трех человек и определили время как среднюю величину.  Согласование данных начинается с самого начала оценки в процессе постановки проблемы, предварительного обследования и выполнения  программы по сбору данных. Согласование заканчивается сведением  одного, двух или трех стоимостных показателей, полученных на основе  подходов по затратам, сравнимым продажам и  доходу,  к  единственной итоговой величине стоимости оцениваемого имущества.  Для  большей достоверности проводится проверка всех данных и  методов  оценки.       

            Основой при сведении всех данных должен быть  причинно-следственный анализ.

            Окончательная оценка должна быть округлена, что показывает степень срочности.  Этим оценщик  показывает, с  какой  степенью точности он уверен в результате своего  труда.  Причем, на практике, чем дороже объект, тем точнее нужно указывать сумму.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

3.5 ОТЧЕТЫ ОБ ОЦЕНКЕ

       При сообщении результатов оценки стоимости недвижимости оценщик должен приводить данные о каждом проведенном анализе,  мнении и заключении в понятной форме. Функция отчета об оценке состоит в том, чтобы провести его пользователя от  постановки  проблемы  до специального заключения с обязательной аргументацией каждого  шага.

        Ход процесса оценки должен быть представлен понятным  и  доступным  образом.  Отчеты  могут  быть  письменными  или  устными.

        Письменные отчеты могут быть в форме письма, отчета в виде  стандартной формы или носить повествовательный характер.

       Каждый письменный или устный отчет об оценке имущества должен:

 а) четко и тщательно описывать процесс оценки в доступной форме;

 б) содержать достаточно  информации  для  обеспечения  его  правильного толкования лицом, получившим и  полагающемся  на  данный документ;

 в) четко и ясно раскрывать все необычные предположения или ограничительные условия, которые прямо влияют на оценку  и  оказывают воздействие на стоимость.

Каждый письменный отчет об оценке недвижимости должен:

а) идентифицировать и описывать оцениваемый объект недвижимости;

б) устанавливать имущественные интересы, связанные  с  оцениваемой недвижимостью;

в) оговаривать цель оценки;

г) определять вид оцениваемой стоимости;

д) устанавливать эффективную дату оценки и дату составления  отчета;

е) описывать объем работ по сбору, проверке и регистрации данных;

ж) указывать на все  предположения  и  ограничительные  условия, повлиявшие на анализ, мнения или заключения;

з) описывать  использованную  информацию,  применявшиеся  методы оценки и аргументацию, которая поддерживает  анализ,  мнения  или заключения;

и) содержать мнение оценщика о лучшем и наиболее эффективном использовании объекта недвижимости, если в таком мнении  есть  потребность или необходимость;

к) разъяснять и обосновывать исключение любого  из  традиционных методов оценки;

л) содержать любую дополнительную информацию, которая может потребоваться для показа соответствия, либо аргументировать  отступления от требований стандарта.

       Структура повествовательного отчета об оценке  выглядит  следующим образом:

Часть первая:

        - Вступление.

       - Титульный лист.

       - Сопроводительное письмо.

       - Оглавление.

       - Свидетельство (сертификат) стоимости.

       - Основные выводы.

Часть вторая:

         - Предпосылки оценки.

       - Допущения и ограничительные условия.

       - Цель и назначение оценки.

       - Определение стоимости и даты оценки стоимости.

        - Указание на то, в какой форме приводится расчет стоимости в  денежной наличности, в форме эквивалентных средств платежа или других установленных формах.

       - Оцениваемые имущественные права.

Часть третья:

         - Представление данных.

       - Идентификация оцениваемого объекта недвижимости.

       - Идентификация любого личного имущества, любого  иного  имущества, не являющегося недвижимостью.

        - Сведения о регионе, городе, микрорайоне и местоположении.

        - Зонирование  (юридический  механизм,  применяемый  местными  властями для регулирования использования объектов  недвижимости), налоги и данные оценки для целей налогообложения.

        - Данные по земельному участку.

       - Описание улучшений.

       - Предыстория, включая предыдущие продажи, текущие  предложения или внесение в списки на продажу (листинги).

       - При необходимости - изучение конкурентоспособности на рынке оцениваемого объекта.

Часть четвертая:

         - Анализ данных и заключение.

       - Лучшее и  наиболее  эффективное  использование  предположительно вакантного земельного участка.

       - Лучшее и  наиболее  эффективное  использование  предположительно улучшенного участка.

       - Стоимость земли.

       - Подход с точки зрения сопоставимых продаж.

       - Подход с точки зрения затрат, в том числе при  необходимости, технико-экономическое обоснование проектов.

       - Подход с точки зрения капитализации доходов.

       - Согласование стоимостных показателей и  определение  итоговой величины стоимости.

       - Квалификационные данные оценщика.

Дополнения и приложения.

       - Детальное юридическое описание  (если  оно  не  включено  в третью часть отчета).

       - Детальные статистические данные.

         - Договора аренды или краткое описание их содержания.

       - Другие необходимые материалы.

       Типичный отчет в форме письма содержит только заключение о величине стоимости, сделанное оценщиком  на  основании  проведенных исследований.

Структура отчета в форме письма выглядит следующим образом :

       - Правильная идентификация  объекта  недвижимости  и  соответствующих оцениваемых имущественных прав.

       - Цель оценки.

       - Указание даты оценки, даты составления отчета и всех ограничительных условий.

       - Свидетельство (сертификат).

       На практике применяются отчеты и в устной  форме.  Однако,  от них стараются отказаться, если они не  сопровождаются  какой-либо формой письменного отчета. Причина  этого  -  возможность  неправильно истолковать рассуждения и оценщика.

 

 

 

Наверх страницы

Внимание! Не забудьте ознакомиться с остальными документами данного пользователя!

Соседние файлы в текущем каталоге:

На сайте уже 21970 файлов общим размером 9.9 ГБ.

Наш сайт представляет собой Сервис, где студенты самых различных специальностей могут делиться своей учебой. Для удобства организован онлайн просмотр содержимого самых разных форматов файлов с возможностью их скачивания. У нас можно найти курсовые и лабораторные работы, дипломные работы и диссертации, лекции и шпаргалки, учебники, чертежи, инструкции, пособия и методички - можно найти любые учебные материалы. Наш полезный сервис предназначен прежде всего для помощи студентам в учёбе, ведь разобраться с любым предметом всегда быстрее когда можно посмотреть примеры, ознакомится более углубленно по той или иной теме. Все материалы на сайте представлены для ознакомления и загружены самими пользователями. Учитесь с нами, учитесь на пятерки и становитесь самыми грамотными специалистами своей профессии.

Не нашли нужный документ? Воспользуйтесь поиском по содержимому всех файлов сайта:



Каждый день, проснувшись по утру, заходи на obmendoc.ru

Товарищ, не ленись - делись файлами и новому учись!

Яндекс.Метрика